Így ne őrülj bele a lakásfelújításba
2018. december 03. írta: ingatlanos blogger

Így ne őrülj bele a lakásfelújításba

Az első házat az ellenségednek építed, a másodikat a barátodnak, a harmadikat magadnak...Szól a mondás. Bizony sokan még a felújítást is úgy oldják meg, ahogyan azt még a legádázabb rosszakarójuknak sem kívánnák. Mit tegyünk, hogy ezt a tortúrát,  pénzkidobást elkerüljük?

insane.jpg

A 29 éves Alexa nagymamája halála után 30 milliót forintot örökölt, melyből Budapest belvárosában vásárolt egy 32 nm-es lakást. Az ingatlanban addig egy 96 éves bácsi lakott, aki úgy tűnt az elmúlt csaknem egy évszázad alatt szinte semmitől sem vált meg. Rengeteg régi újság szinte padlótól a plafonig,  tönkrement lemezjátszó, számtalan lemez, kazetta, magnó, rádió, molyette ruhák, szőnyegek, egy ócska mosógép és matuzsálemi korú monitorok vártak az elszállításra. Csak a lomtalanítás miatt 2 nap szabadságot kellett kivennie a lánynak. Ahogy lenni szokott a segítő szándékú barátok, ismerősök, akik készségesen ajánlották, hogy majd jönnek, pont most nem értek rá.... A 32 négyzetméterre eső lommennyiség eltávolításához több fuvar és nem csekély pénz is kellett, jóval több, mint amire számított. Többen ajánlottak megbízható szakembereket, de hiába, mert annyi munkájuk volt, hogy az olyan kisebb volumenű és kisebb értékű munkákat, mint Alexa lakásának felújítása hátrébb sorolták. Nem maradt más, mint a kevésbé leinformálható kivitelezők felkutatása. Mivel nem értett a kivitelezéshez, fogalma sem volt mennyibe kerül a gázvezeték cseréje, azt sem tudta megítélni egyáltalán tényleg annyira rossz-e, hogy cserére szorul, így nem egyszer előfordult, hogy a magukat "korrekt szakiknak" titulálók jól átverték.  A felújításra kalkulált 2 millió forintból a végére  4 millió forint lett...

Vannak olyan lakásvásárlók, akik inkább vesznek felújításra szoruló lakást,  mert  úgy gondolják így olcsóbban ússzák meg. De valóban jól járnak? Egy vezető ingtlanpiaci cég közel 20 ezer magánszemély által feladott hirdetést vizsgálva rámutatott arra, hogy a felújított ingatlanokért akár 20%-kal is többet kérnek, mint a felújítandó ingatlanokért. Az is kérdés, kinek mi számít felújított lakásnak. 

 "Amikor felújított lakásról beszélünk, akkor nem egy festést meg pár új bútort értünk alatta, hanem nagyon magas szinten és teljes körűen felújított ingatlanokról van szó..." - érzékelteti a helyzetet a portfolio.hu-n egy ingatlanpiaci szakértő. 

A  cikkből az is kiderül, hogy ráncfelvarrás szintű felújításokkal a minőséget legfeljebb megtartani lehet, de ez nem jelent kiemelkedő versenyképességet. Ugyanakkor egy alapos felújítással akár 30-50%-os bérleti díj növekedést is elérhet az, aki kiadásban gondolkodik. 

Országos átlagban a kínálati piacon megjelenő eladó lakások 44 százalékát hirdették jó állapotúként, 20 százalékát újszerűként, 11 százalékát közepes állapotúként, 7-8 százalékát felújítandóként. Budapesten a jó állapotú lakások aránya 49 százalék. Ingatlanpiaci elemzők szerint egyértelmű, hogy a jó állapotú lakások iránt sokkal magasabb a kereslet, éppen ezért érdemes lehet még eladás vagy kiadás előtt lakásfelújításba invesztálni - olvashatjuk a budapestingatlaninfo.hu-n. 

nappali_1.jpg

Nézd meg mennyi az annyi!

 

Ha használt,  felújítandó ingatlan vásárlásán gondolkodunk, fontos, hogy mielőtt lépnénk, kalkuláljuk ki, hogy mennyi lenne a renoválás várható költségei. Ez nem mindig egyszerű, hiszen, aki nem foglalkozik ezzel napi szinten, annak már ahhoz is sok utánajárásra van szüksége, hogy kiderítse mennyi is az annyi. Nem ritka, hogy a kivitelezés után döbbennek rá arra, hogy jócskán alulértékelték a felújítási költségeket, így az legalább a duplája lett annak, mint amire számítottak. Például ha csak a falak rendbetételét, lefestését vagy áthelyezését célozzuk meg, négyzetméterenként akár a 200 ezer forinttal is számolhatunk. Csupán a fürdőszoba csempézésére, a mosdó vagy a kád cseréjére, egy új cirkó beszerelésére könnyen elmegy másfél-két millió forint is. Ha a konyhát szeretnénk felújítani vagy új nyílászárókat szeretnénk, akkor is jócskán a zsebünkbe kell nyúlni, így nem biztos, hogy mindig jobban járunk a lelakottabb ingatlanok vásárlásával, hacsak nem vagyunk jó szakik, akik magunk is képesek vagyunk ilyen munkákat elvégezni. Érdeme árajánlatot kérni, s ebből kiindulva megnézni, hogy van -e elegendő saját pénzünk a kivitelezés finanszírozásához vagy banki hitelt is kell igényelni. 

Szerezz jó szakembert és szerződj!

 

Ha nem értünk a felújításhoz nem érdemes épp most ezt az új szakmát kitanulni. Mellesleg jó szakembereket sem könnyű találni. Még mindig tart az építkezési dömping, így számolnunk azzal is, hogy kevés a rendelkezésre álló szakemberek száma. Azt is érdemes figyelembe venni, hogy a jelenlegi építőipari leterheltség és drágulás miatt ma már nemcsak sokkal több pénzbe, hanem hosszabb időbe telhet egy felújítás. Emiatt a terheltség miatt indokolt, hogy adott esetben egy felújítás nagy anyagi beruházást jelent, és a nagy igényre való tekintettel a várakozási idő is megnőhet. Mielőtt választunk valakit, érdemes a referenciát is megnézni. Egy alapos szerződéssel sok későbbi utánajárást és stresszt kerülhetünk el és ha probléma merülne fel, akkor is könnyebb lesz majd jogaink érvényesítése. Érdemes számlát is kérni, ha be akarjuk biztosítani magunkat! Ezzel tudjuk a akár bíróság előtt is bizonyítani, hogy fizettünk. Ha a kötbért is tartalmazza a szerződés, akkor  biztosabb, hogy nem lesz óriási csúszás és nem kell azon agyalni hol húzzuk meg magunkat míg el nem készülnek a lakással.

Keress energiahatékony berendezéseket!

 

Energiatakarékosság szempontjából is fontos, hogy milyen állapotú lakást választunk.  Akár a rezsi is kevesebb lehet, ha jó állapotban van az otthonunk, sőt, még a környezetünket is kímélhetjük. A lakások energiahatékony felújítása a jogszabályi előírások miatt is sürgető lehet. Lehet nem is gondolnánk, de a hazai épületek 70 százaléka szorul felújításra, és 10 százaléka van életveszélyes állapotban, ami miatt bontásra vár, derül ki a KSH 2015-ös kutatásaiból. A lakók közül sokan küszködnek hőszigetelési problémákkal, de sokan korszerűsítenék fűtési rendszereiket és nyílászáróikat is. A magyarországi ingatlanok állapota megkövetelné az épületszerkezetek és a hőszigetelés korszerűsítését.

Kiadnád? Figyelj a színvonalra!

 

Akik kiadás céljából vásárolnak hasznos lehet kiadás előtt rendbe tenni az ingatlant, ugyanis a lakásátalakítás festés, javítások után a lakást drágábban lehet kiadni.  Vannak olyan esetek, amikor már egy kis ráncfelvarrás is elég hozzá, hogy az ingatlan újszerű hatást keltsen. Egy alapos takarítás, a rendetlenség, a zsúfoltság felszámolása is komoly értéknövelő tényező lehet. Ha kifejezetten külföldiek számára szeretnénk kiadni ingatlanunkat, fontos figyelni arra, hogy egy külföldi általában nem üres lakást keres. Pavelka Zsolt, a Tower Ingatlan szakértője úgy látja, hogy az ingatlanpiac fellendülésének köszönhetően nagyon sok lakást felújítottak, újra bútoroztak:

Ezáltal a piacon jelentős lakásminőség-javulás figyelhető meg, amit egyre inkább elvárnak az érdeklődők. Míg korábban jobban kompromisszum készek voltak, manapság elvárnak egy bizonyos színvonalat" - magyarázza a bérbeadási vezető.

 

Mit érdemes bevállalni?

 

Ne told túl a színeket! A kevesebb itt is több!


Lehet, hogy a korábbi tulajdonosok nem amortizálták le a festést, csak pár foltot ejtettek helyenként, ez mégis összhatásban már inkább a használt lakás érzését keltheti a potenciális érdeklődőben. Egy frissen festett lakás mindig újszerűen hat és nagyot nyomhat a latba, ha a bérlő jelöltünk több lehetőségből válogat. Lucas Hall, a www.landlordology.com szerzője lebeszéli a bérbeadókat a fehér falszínről, helyette inkább natúr színeket ajánl.

colour.jpg

Javítás vagy csere? Nem mindegy!


Érdemes ellenőrizni a bútorok és berendezések állapotát, élettartamát. Nem biztos, hogy mindig rohanni kell újat venni. Egy régi szőnyeg esetén legtöbbször csodát tesz, ha elvisszük a tisztítóba, vannak azonban olyan tárgyak, amelyektől meg kell szabadulni - legtöbbször a fürdőszobában vagy a konyhában. Ha új berendezést vásárolunk, vagy az egyik készülékünk cserére szorul, mindenképpen kisebb fogyasztású, energiatakarékos legyen az új gép. A korszerű berendezések, például a legújabb tűzhelyek, mosógépek, hűtőszekrények lehet, hogy drágábbak, de 20-50%-kal kevesebb villamos energiát fogyasztanak, mint a régi típusúak. Ezzel az érdeklődők is tisztában vannak.

kitchen1.jpg

A konyha, fürdőszoba és a mellékhelység sem mellékes!


Ha a következő 5-10 évben is hatékonyan szeretnénk lakásunkat kiadni, nem szabad elfeledkezni erről a két-három helyiségről sem. Egy modern konyha és fürdőszoba, WC akár 60-120 %-os nyereséget is hozhat, mivel a kiadási árat is megnövelhetik ezek az átalakítások. Azonban ne essünk túlzásokba itt sem: a cél egy kulturált, időszerű konyha, fürdő nem szükséges a legmenőbb high-tech, deluxe-konyhát vagy fürdőszobát berendeznünk.

bathroom.jpg

Mi legyen az elhasznált bútorokkal?


Hasonló a helyzet a bútorokkal, függönyökkel és a lakás arculatát jelentősen befolyásoló berendezési tárgyakkal. Ha karcos, kopott a dohányzóasztal, inkább vegyünk egy újat. Egy-egy bútor cseréje tulajdonos-, vagy bérlőváltáskor nem olyan megterhelő költség és hozzájárul a rendezett összképhez. A használt, de még jó állapotú bútorokat különböző szociális szervezetekhez is el lehet juttatni hiszen lehet, hogy a számunkra feleslegessé vált bútorokat vagy használati tárgyakat hasznosítani tudják. A Humusz Szövetség oldalán az adományozó helyekről találunk egy hasznos listát is.

Ne tátongjon üresen a tér!


A dekoráció apróság, mégis sokat jelent, ha kiadnád későbbiekben a lakásodat. Az otthonosság érzése minden megtekintéskor jó pontnak számít. Ha mutatós függönyök vannak az ablakokon, ízléses képek a falakon és néhány kisebb odaillő dekoráció, máris nagyobb hatást gyakorol az ingatlan a jövendőbeli bérlőnkre, mint az üresen tátongó tér. A dekorációs elemek kiválasztásakor természetesen érdemes az összhatásra figyelni, hogy harmonikus legyen az összkép és ne a rendezetlenség érzése uralkodjon el a lakásba érkezőkön. Fontos, hogy visszafogjuk magunkat, főként akkor, ha egy – egy stílust vagy színt kifejezetten előnyben részesítünk. A potenciális bérlőnek bár a lakásunkra van szüksége, de nem feltétlenül a mi ízlésünkre.

kitchen.jpg

„Bérbeadóként, tulajdonosként az a feladatunk, hogy olyan teret alakítsunk ki, amelyet egy idegen számára is saját otthon lehet. A konyhában általában nem foghatunk mellé egy középbarna, tölgyszínű fedőlappal vagy sötétszürke munkalappal

- tanácsolja Vicki Wusche –  a thepropertymermaid.com szakértője. A kevesebb tehát ebben az esetben is több!

Nézzünk meg néhány ilyen volt-ilyen lett képet átalakított otthonokról!

 

Egy ingatlanos oldalon konkrét példával is bizonyítják, hogy mennyire megéri kiadás előtt felújítani egy elhanyagolt lakást:

Ezt a kétszobás belvárosi lakást 250 euróért adták ki felújítás előtt. Felújítás után már 700 euróra nőtt  kiadási ára. Az ingatlan értéke 140.000 euróra ugrott, mely felújítás előtt csupán 80 000 euró volt! 

felujitas.jpg

felujitas2.jpg

Az Andrássy úton 1500 euró/hó az ára ennek a felújított és újonnan berendezett 136 nm-es tágas ingatlannak:

Kép forrása

 Ezt a Szív utcai 12n nm-es lakást felújítás után 1300 euróért lehet kivenni:

 Kép forrása

A Hevesi Sándor Téren ezt a teljesen berendezett és felújított 75 nm-es lakást 14 ezer euró/hó áron vehetjük ki:

Kép forrása

Többi fotó: Shutterstock

 

Tetszett írásunk? Látogass vissza újra, vagy olvasd el korábbi posztjainkat is!

A bejegyzés trackback címe:

https://sarkiingatlanos.blog.hu/api/trackback/id/tr1814405828

Kommentek:

A hozzászólások a vonatkozó jogszabályok  értelmében felhasználói tartalomnak minősülnek, értük a szolgáltatás technikai  üzemeltetője semmilyen felelősséget nem vállal, azokat nem ellenőrzi. Kifogás esetén forduljon a blog szerkesztőjéhez. Részletek a  Felhasználási feltételekben és az adatvédelmi tájékoztatóban.

Nincsenek hozzászólások.