A járvány ellenére növekszik az adásvételek száma a lakáspiacon. Sőt, a lakásépítési kedv is megugrott. Mire érdemes figyelni, ha most vásárolnánk lakást vagy házat?
Folyamatos ingatlanpiaci optimizmusról számoltak be a Property Forum által szervezett Property Investment Outlook 2021 konferencia előadói. A magánkollégiumoktól kezdve a retail piacon át egészen az iroda szegmensig pozitív változásokra és a közép-európai ingatlanpiac tovább erősödésére számítanak az egyik legprominensebb ingatlanpiaci rendezvény szakértő résztvevői. Nálunk most az új építésű lakásokra komoly élénkülés vár, és tarolnak az új építésű családi házak is . A tavaly tavaszi korlátozások tapasztalatai alapján elmondható, hogy az extra támogatások nélkül a harmadik hullám jelentősebben is visszavethetné a lakáspiacot.
Mi a helyzet az ingatlankezeléssel?
A járvány alatt a lakástulajdonosok sem voltak egyszerű helyzetben. Sok esetben a bérlők nehéz helyzetbe kerültek, például elveszítették tartósan vagy átmenetileg állásukat, több egyetemista hazautazott, a külföldiek nem jöttek. Amint már korábbi bejegyzésünkben említettük, a világjárvány hatására fellépő Airbnb-s lakáskiadás ellehetetlenülése a kereslet-kínálat megfordulását idézte elő. Ennek eredményeképpen a lakástulajdonosok a korábbi tapasztalatokkal ellentétben már nem feltétlenül válogathatnak a bérlők között. Nem is olyan egyszerű ebben a helyzetben kiadni egy lakást, lehetőleg olyan bérlőnek, aki időben fizet és a lakásra is vigyáz. Ebben a helyzetben érthetően felértékelődik a bérbeadókat tehermentesítő ingatlankezelés szolgáltatás is. Egy ingatlankezelésben jártas szakember biztonságot nyújt, mivel így a tulajdonosnak nem kell a járványhelyzetben fizikailag sem érintkezni az érdeklődőkkel, bérlőkkel elkerülve ezáltal egészségügyi kockázatokat. Ráadásul az ügyintézés, további kapcsolattartás, a lakás teljes körű kezelésének terheit is leveszik a tulajdonosok válláról. A járvány miatt egyre több lett az online lakásbemutató, sőt már megjelentek az online szerződéskötési lehetőségek is. Ez különösen nagy segítség a vidéken vagy a külföldön élő tulajdonosoknak, mivel nagy könnyítést jelent, hogy nem kell például Budapestre utazniuk emiatt. Az eurocenter.hu Miért áll üresen az ingatlanom? című cikkében olvashatunk arról, hogy mivel sajnos most nem a bérlők állnak sorba egy ingatlanra, nagyobb rugalmasság vált szükségessé a tulajdonosi oldalról:
"Ha nem tudjuk a bérlőknek alkalmas időpontban megmutatni az ingatlant, nagyon gyorsan tovább lépnek a többi opció felé. Nem lehet túlhangsúlyozni, mennyire fontos most az ingatlanok hozzáférhetősége.Megéri akár egy pár napos távollét esetén is kulcsot hagyni egy rokonnál, ismerősnél vagy megbízható ingatlan közvetítőnél, hogy az ingatlan ebben az időben is mutatható legyen. Amikor például egy komoly külföldi érdeklődő csak néhány napra érkezik, neki nem lesz jó más időpont: ha nem tudjuk megnézni az ingatlant, akkor elúszott a lehetőség."
Egyre többen vágynak kertre, udvarra
Bár a harmadik hullám tombol, mint említettük az újabb állami támogatások kedvező hatásai miatt ingatlanpiaci szakértők megegyező véleménye szerint ez várhatóan nem befolyásolja érdemben a lakáspiac idei produktivitását. Az új otthonteremtési csomag elemei, így a CSOK-hoz kötött illetékmentesség, az ÁFA-visszaigénylés, továbbá a kedvezményes új lakásépítési-ÁFA, a lakásfelújítási program köszönhetően köszönhetően az új lakások kínálatának növekedése mellett a kereslet élénkülése is jelentős lett. Egyes felmérések szerint idén csaknem háromszor annyian érdeklődnek új lakás, ház iránt, mint egy évvel korábban. A keresleti oldal erősödése különösen a családi, iker- és sorházakat érinti. A pandémia egyik hatásának is tartják, hogy 2021 az első olyan év, amikor több érdeklődést jegyeztek az eladó új házak iránt a társasházi lakásokhoz képest, jellemzően nagyobb, több szobás ingatlant keresnek, mint a korábbi években.
Érdi 51 300 000 forintért kínált 84 nm-es társasházi lakást találtunk a towerbudapest.com oldalon
Milyenek most az árak?
Budapesten március közepén az új építésű társasházi lakások és házak átlagos négyzetméterára 895 ezer forint volt. A kerületek sorrendje ár tekintetében nem változott jelentősen. Az új és a használt lakások esetében egyaránt az V. kerület tartja a csúcsot, ahol az új lakás ára elérheti négyzetméterenként akár a kétmilliót is! Budán az I., II. és a XII. kerület, Pesten pedig a VI. és XIII. kerület a legdrágább. Ami a változást illeti az újlakáspiacon elsősorban a II. és XII. kerület érinti, a használt lakások esetében az I. és II. kerület, ahol a lakásárak kezdik megközelíteni belvárosi V. kerületet.
Ezt az 5. kerületi 63 nm-es lakást 86 204 010 forintért kínálják az eurocenter.hu oldalon
A portfolio.hu elemzése szerint sokkal jobb helyzetben van a piac, mint a 2008-as válság idején és emiatt óriási árcsökkenés sem várható:
"Ha visszagondolunk 2008-ra, amikor gazdaságilag sokkal nagyobb volt a baj, az első év 8-9 százalékos árcsökkenése után egy év stagnálás következett, majd a következő három évben évente mindig 4 százalékkal mentek lejjebb az árak, míg el nem érték 2013 végén a mélypontot. Most, ha a járványt az év második felében magunk mögött hagyjuk, nincs oka az árak csökkenésének. Abban az esetben tudunk érdemi árcsökkenést elképzelni, ha valamiért a tömeges oltások ellenére is lassan tűnne csak el a járvány és az azzal kapcsolatos korlátozások, a 2008 utáni évek visszaesését azonban akkor sem valószínű, hogy meghaladnánk."
A 10. kerületben 28 és 96 nm közötti új lakásokat 17800000 Ft-tól kínálnak a budapestingatlan.info oldalon
Mi várható még?
Fellendítheti a családi házak építését az a márciusi rendeletmódosítás, ami szerint a használatbavételi engedély átvételéhez csak 2022 második felétől kell eleget tenni az összetettebb energetikai szabályoknak 2021 június 30, helyett. Ennek köszönhetően a családi házak egy része akár olcsóbban is megépülhet az új határidőig, ami az árakra is kedvező hatást gyakorolhat a vevők szempontjából. A felújítási támogatásoknak olyan kisvállalkozók is lehetnek a kedvezményezettjei, akiknek jobban megéri magukban dolgozni, mint egy nagyobb vállalatnál alkalmazásban vagy szerződéssel. A szakemberhiány ugyanakkor a megnövekedett kereslet miatt drágíthatja a munkálatokat. Az agglomeráció népszerűsége idén is nőhet, évek óta emelkedik a kiköltözők aránya, erre az immár egy esztendeje tartó pandémia is ráerősített. Amennyiben a járvány alatt elfogadottá vált home office a továbbiakban is megmarad, a főváros közeli a több zölddel rendelkező települések a városból kiköltöző főként családosok favorit célpontja lehetnek.
Mennyit lehet alkudni?
Jó hír az ingatlanvásárlónak, hogy az elhúzódó koronavírus járvány javította a vevők alkupozícióját. Az ingatlantulajdonos, aki nem akar engedni az árból, annak nem biztos, hogy valós az eladási szándéka. Mindig érdemes tehát megpróbálni alkudni, de nem mindegy hogyan. Az alku függ az aktuális piaci körülményektől, az adott lokáció sajátosságaitól, valamint attól, mennyire jól árazták a kiszemelt ingatlant. Ha a jelenlegi piaci helyzetet vesszük alapul, akkor Budapest belvárosában nőtt az alku mértéke. Továbbra is a fővárosi panelek esetében lehet a legkevesebbet alkudni, itt csak minimálisan emelkedett az alku mértéke. A fővárosi téglalakásoknál családi házaknál viszont akár tíz százalékos árcsökkenést is el lehet érni átlagosan. A külső pesti kerületekben és az agglomerációban átlagosan 8 százalékot engedhetnek az árból az eladók. Természetesen kivételek mindig akadhatnak, ahogy azt egy egy 49 négyzetméteres, újpalotai panellakásnál tapasztalták, amely eredetileg 42 millió forintos áron lett meghirdetve, majd 20,9 millió forintos áron került ki a piacról - derült ki az énpénzem.hu hírportál beszámolójából.
Hogyan tudunk alkudni?
A bankmonitor cikke általánosságban 10%-os alkut javasol megpróbálni, de ha az ingatlan nagyon túlárazott, esetleg már legalább 3-6 hónapja kínálják eladásra, akkor ennél alacsonyabb összeggel is lehet próbálkozni. Amennyiben viszont túl alacsony áron hirdették meg az ingatlant, akkor érdemes gyorsnak lenni. Ilyenkor minél előbb kell megegyezni, akár ott a helyszínen és alku nélkül megvenni a lakást. Ehhez azonban a piac ismerete is szükségeltetik, ezért egy ingatlanszakértő felbecsülhetetlen segítség ilyenkor. Lényeges előzetesen átgondolni azt is, hogy milyen alkupozícióban vagyunk. Ha nagyobb hitelre is szükségünk lesz, vagy még el kell adnunk saját ingatlanunkat a kiszemelt lakás vagy ház megvételéhez, akkor számoljunk azzal, hogy lehetnek olyan eladók, akik emiatt majd kevésbé tekinthetnek versenyképesnek. Vannak lakástulajdonosok, akik például a készpénzes vevőket preferálják, még ha kevesebbet is tudnak fizetni. Mindenképp elengedetlen érdeklődni a hitelfelvétel feltételeiről mielőtt lakáskeresésbe kezdünk. A tulajdonos is komolyabban veszi felkészült vásárlót. Nagyon rossz stratégia az ingatlan becsmérlése. Célravezetőbb, ha sok kérdést teszünk fel és tájékozódunk az ingatlanról és a jogi kérdésekről ugyanis erőteljesebben befolyásolhatja az alku folyamatát az ingatlan állapota és jogi helyzete. Másodsorban pedig hasznos lehet a feltérképezni piacot, a környező lakások áraival is tisztában lenni, így jobban tudnunk érvelni.
Ha tetszett a poszt, oszd meg másokkal is! Látogass vissza újra, s olvasd el korábbi írásainkat is!