Miért pörög úgy az  ingatlanpiac?
2021. április 09. írta: ingatlanos blogger

Miért pörög úgy az ingatlanpiac?

...mintha nem is most lenne csúcson a járvány?

A járvány ellenére növekszik az adásvételek száma a lakáspiacon. Sőt, a lakásépítési kedv is megugrott. Mire érdemes figyelni, ha most vásárolnánk lakást vagy házat?

shutterstock_402989347.jpg

Folyamatos ingatlanpiaci optimizmusról  számoltak be a Property Forum által szervezett Property Investment Outlook 2021 konferencia előadói. A magánkollégiumoktól kezdve a retail piacon át egészen az iroda szegmensig pozitív változásokra és a közép-európai ingatlanpiac tovább erősödésére számítanak az egyik legprominensebb ingatlanpiaci rendezvény szakértő résztvevői. Nálunk most az új építésű lakásokra komoly élénkülés vár, és tarolnak az új építésű  családi házak is . A tavaly tavaszi korlátozások tapasztalatai alapján elmondható, hogy az extra támogatások nélkül a harmadik hullám jelentősebben is visszavethetné a lakáspiacot.

Mi a helyzet az ingatlankezeléssel?

A járvány alatt a lakástulajdonosok sem voltak egyszerű helyzetben. Sok esetben a bérlők nehéz helyzetbe kerültek, például elveszítették tartósan vagy átmenetileg állásukat, több egyetemista hazautazott, a külföldiek nem jöttek. Amint már korábbi bejegyzésünkben említettük,  a világjárvány hatására fellépő Airbnb-s lakáskiadás ellehetetlenülése a kereslet-kínálat megfordulását idézte elő. Ennek eredményeképpen a lakástulajdonosok a korábbi tapasztalatokkal ellentétben már nem feltétlenül  válogathatnak a bérlők között. Nem is olyan egyszerű ebben a helyzetben  kiadni egy lakást, lehetőleg olyan bérlőnek, aki időben fizet és a lakásra is vigyáz. Ebben a helyzetben érthetően felértékelődik a bérbeadókat tehermentesítő ingatlankezelés szolgáltatás is. Egy  ingatlankezelésben jártas szakember biztonságot nyújt, mivel így a tulajdonosnak nem kell a járványhelyzetben fizikailag sem érintkezni az érdeklődőkkel, bérlőkkel elkerülve ezáltal egészségügyi kockázatokat. Ráadásul az ügyintézés, további kapcsolattartás, a lakás teljes körű kezelésének terheit is leveszik a tulajdonosok válláról.  A járvány miatt egyre több lett az online lakásbemutató, sőt már megjelentek az online szerződéskötési lehetőségek is. Ez különösen nagy segítség a vidéken vagy a külföldön élő tulajdonosoknak, mivel nagy könnyítést jelent, hogy nem kell például Budapestre utazniuk emiatt. Az eurocenter.hu Miért áll üresen az ingatlanom? című cikkében olvashatunk arról, hogy mivel sajnos most nem a bérlők állnak sorba egy ingatlanra, nagyobb rugalmasság vált szükségessé a tulajdonosi oldalról:

"Ha nem tudjuk a bérlőknek alkalmas időpontban megmutatni az ingatlant, nagyon gyorsan tovább lépnek a többi opció felé. Nem lehet túlhangsúlyozni, mennyire fontos most az ingatlanok hozzáférhetősége.Megéri akár egy pár napos távollét esetén is kulcsot hagyni egy rokonnál, ismerősnél vagy megbízható ingatlan közvetítőnél, hogy az ingatlan ebben az időben is mutatható legyen. Amikor például egy komoly külföldi érdeklődő csak néhány napra érkezik, neki nem lesz jó más időpont: ha nem tudjuk megnézni az ingatlant, akkor elúszott a lehetőség."

Egyre többen vágynak kertre, udvarra 

Bár a harmadik hullám tombol, mint említettük az újabb állami támogatások kedvező hatásai miatt ingatlanpiaci szakértők megegyező véleménye szerint ez várhatóan nem befolyásolja érdemben a lakáspiac idei produktivitását. Az új otthonteremtési csomag elemei, így a CSOK-hoz kötött illetékmentesség, az ÁFA-visszaigénylés, továbbá a kedvezményes új lakásépítési-ÁFA, a lakásfelújítási program köszönhetően köszönhetően az új lakások kínálatának növekedése mellett a kereslet élénkülése is jelentős lett. Egyes felmérések szerint idén csaknem háromszor annyian érdeklődnek új lakás, ház iránt, mint egy évvel korábban. A keresleti oldal erősödése különösen a családi, iker- és sorházakat érinti. A  pandémia egyik hatásának is tartják, hogy 2021 az első olyan év, amikor több érdeklődést jegyeztek az eladó új házak iránt a társasházi lakásokhoz képest, jellemzően nagyobb, több szobás ingatlant keresnek, mint a korábbi években.

Érdi 51 300 000 forintért kínált 84 nm-es társasházi lakást találtunk a towerbudapest.com oldalon

Milyenek most az árak?

Budapesten március közepén az új építésű társasházi lakások és házak átlagos négyzetméterára 895 ezer forint volt. A kerületek sorrendje ár tekintetében nem változott jelentősen. Az új és a használt lakások esetében egyaránt az V. kerület tartja a csúcsot, ahol az új lakás ára elérheti négyzetméterenként akár a kétmilliót is! Budán az I., II. és a XII. kerület, Pesten pedig a VI. és XIII. kerület a legdrágább. Ami a változást illeti az újlakáspiacon elsősorban a II. és XII. kerület érinti, a használt lakások esetében az I. és II. kerület, ahol a lakásárak kezdik megközelíteni  belvárosi V. kerületet.

Ezt az 5. kerületi 63 nm-es lakást 86 204 010 forintért kínálják az eurocenter.hu oldalon

A portfolio.hu elemzése szerint sokkal jobb helyzetben van a piac, mint a 2008-as válság idején és emiatt óriási árcsökkenés sem várható:

"Ha visszagondolunk 2008-ra, amikor gazdaságilag sokkal nagyobb volt a baj, az első év 8-9 százalékos árcsökkenése után egy év stagnálás következett, majd a következő három évben évente mindig 4 százalékkal mentek lejjebb az árak, míg el nem érték 2013 végén a mélypontot. Most, ha a járványt az év második felében magunk mögött hagyjuk, nincs oka az árak csökkenésének. Abban az esetben tudunk érdemi árcsökkenést elképzelni, ha valamiért a tömeges oltások ellenére is lassan tűnne csak el a járvány és az azzal kapcsolatos korlátozások, a 2008 utáni évek visszaesését azonban akkor sem valószínű, hogy meghaladnánk."

10_ker.jpg

A 10. kerületben 28 és 96 nm közötti új lakásokat 17800000 Ft-tól kínálnak a budapestingatlan.info oldalon

Mi várható még?

Fellendítheti a családi házak építését az a márciusi rendeletmódosítás, ami szerint a használatbavételi engedély átvételéhez csak 2022 második felétől kell eleget tenni az összetettebb energetikai szabályoknak 2021 június 30, helyett. Ennek köszönhetően a családi házak egy része akár olcsóbban is megépülhet az új határidőig, ami az árakra is kedvező hatást gyakorolhat a vevők szempontjából. A felújítási támogatásoknak olyan kisvállalkozók is lehetnek a kedvezményezettjei, akiknek jobban megéri magukban dolgozni, mint egy nagyobb vállalatnál alkalmazásban vagy szerződéssel. A szakemberhiány ugyanakkor a megnövekedett kereslet miatt drágíthatja a munkálatokat. Az agglomeráció népszerűsége idén is nőhet, évek óta emelkedik a kiköltözők aránya, erre az immár egy esztendeje tartó pandémia is ráerősített. Amennyiben a járvány  alatt elfogadottá vált home office a továbbiakban is megmarad, a főváros közeli  a több zölddel rendelkező települések a városból kiköltöző főként családosok favorit célpontja lehetnek.

Mennyit lehet alkudni?

Jó hír az ingatlanvásárlónak, hogy az elhúzódó koronavírus járvány javította a vevők alkupozícióját. Az ingatlantulajdonos, aki nem akar engedni az árból, annak nem biztos, hogy valós az eladási szándéka. Mindig érdemes tehát megpróbálni alkudni, de nem mindegy hogyan.  Az alku függ az aktuális piaci körülményektől, az adott lokáció sajátosságaitól, valamint attól, mennyire jól árazták a kiszemelt ingatlant. Ha a jelenlegi piaci helyzetet vesszük alapul, akkor Budapest belvárosában nőtt az alku mértéke. Továbbra is a fővárosi panelek esetében lehet a legkevesebbet alkudni, itt csak minimálisan emelkedett az alku mértéke. A fővárosi téglalakásoknál családi házaknál viszont akár tíz százalékos árcsökkenést is el lehet érni  átlagosan. A külső pesti kerületekben és az agglomerációban átlagosan 8 százalékot engedhetnek az árból az eladók. Természetesen kivételek mindig akadhatnak, ahogy azt egy egy 49 négyzetméteres, újpalotai panellakásnál tapasztalták, amely eredetileg 42 millió forintos áron lett meghirdetve, majd 20,9 millió forintos áron került ki a piacról - derült ki az énpénzem.hu hírportál beszámolójából.  

Hogyan tudunk alkudni? 

shutterstock_1192430278.jpgA bankmonitor cikke általánosságban 10%-os alkut javasol megpróbálni, de ha az ingatlan nagyon túlárazott, esetleg már legalább 3-6 hónapja kínálják eladásra, akkor ennél alacsonyabb összeggel is lehet próbálkozni. Amennyiben viszont túl alacsony áron hirdették meg az ingatlant, akkor érdemes gyorsnak lenni. Ilyenkor minél előbb kell megegyezni, akár ott a helyszínen és alku nélkül megvenni a lakást. Ehhez azonban a piac ismerete is szükségeltetik, ezért egy ingatlanszakértő felbecsülhetetlen segítség ilyenkor. Lényeges előzetesen átgondolni azt is, hogy milyen alkupozícióban vagyunk. Ha nagyobb hitelre is szükségünk lesz, vagy még el kell adnunk saját ingatlanunkat a kiszemelt lakás vagy ház megvételéhez, akkor számoljunk azzal, hogy lehetnek olyan eladók, akik emiatt majd kevésbé tekinthetnek versenyképesnek. Vannak lakástulajdonosok, akik például a készpénzes vevőket preferálják, még ha kevesebbet is tudnak fizetni. Mindenképp elengedetlen érdeklődni a hitelfelvétel feltételeiről mielőtt lakáskeresésbe kezdünk. A tulajdonos is komolyabban veszi felkészült vásárlót. Nagyon rossz stratégia az ingatlan becsmérlése. Célravezetőbb, ha sok kérdést teszünk fel és tájékozódunk az ingatlanról és a jogi kérdésekről ugyanis erőteljesebben befolyásolhatja az alku folyamatát az ingatlan állapota és jogi helyzete. Másodsorban pedig hasznos lehet a  feltérképezni piacot, a környező lakások áraival is tisztában lenni, így jobban tudnunk érvelni.

Ha tetszett a poszt, oszd meg másokkal is! Látogass vissza újra, s olvasd el korábbi írásainkat is!

A bejegyzés trackback címe:

https://sarkiingatlanos.blog.hu/api/trackback/id/tr6316246074

Kommentek:

A hozzászólások a vonatkozó jogszabályok  értelmében felhasználói tartalomnak minősülnek, értük a szolgáltatás technikai  üzemeltetője semmilyen felelősséget nem vállal, azokat nem ellenőrzi. Kifogás esetén forduljon a blog szerkesztőjéhez. Részletek a  Felhasználási feltételekben és az adatvédelmi tájékoztatóban.

Örömhernyó 2021.04.11. 22:59:36

Az állam önti a pénzt a breeder fidesznyikekre, akik világra fosnak pár kölyköt csak a kedvezményes hitelért. Ez pont ugyanaz a kategória, mint a szocpolos cigányok voltak régebben, csak most több pénzzel gurugáznak és nem Nyírmeggyesen húznak fel putrikat, hanem nagyobb városokban vesznek meg bármit, mert ingyenpénzt kaptak.
Ez szépen felverte a lakásárakat. Irreálisan magasak az árak.

Örömhernyó 2021.04.12. 05:33:11

@Örömhernyó: Mielőtt elkezd valaki hőbörögni, hogy az árak olyanok, amennyiért megveszik a lakást, tehát per definitionem nem lehetnek magasak, azoknak megsúgnám, hogy az emberek nem a saját pénzükből vesznek most lakást, hanem az állam által rájuk szórt pénzből, amit olyanoktól vettek el adók formájában, akik nem illenek bele a kormány elképzeléseibe.
Az árak sokkal mérsékeltebbek lennének, ha az emberek a saját nyomorult bérükből kuporgatott pénzből vennének lakásokat.

Negyvenmilliós külvárosi panelek... Aki szerint ez normális, az nemnormális. Ezen az egész áremelkedésen csak az eladók kaszálnak.
Aki ma felújítani akar, annak sok szerencsét, már 10 éve is nehéz volt egy vízvezetékszerelőt találni. Nem a mindenhez (is) értő Mekk mesterekről beszélek, hanem a valóban szakképzett emberekről.

Közben a magyar bér még mindig az osztrák bérek negyede. Munka az nincs vidéken. Ennyikeh. Ez egy lufi, ami a jövőben nagyot fog durranni az arcotokba.

Mankel 2021.04.12. 05:55:14

@Örömhernyó: teljesen más irányból marhaság a gyerekre adott támogatás. Szerintem inkább az amúgy is akartam gyereket, de ha már hozzám vágnak pár misit miért is hagyjam ott? Mentalitás az elterjedtebb.
Mert ha az lenne amit mondasz megvalósulna a cél, de így csak szórjuk a pénzt.

Andy73 2021.04.12. 08:09:05

Az elszállt ingatlanárakat nem a támogatások okozzák, hanem az, hogy az előző válsághoz képest most könnyű hitelhez jutni, amit a moratórium miatt még törleszteni se kell. Ha vége lesz a moratóriumnak, szinte biztosan csökkennek majd az árak. A családtámogatási rendszer pedig pártfüggetlen, bárki igénybe veheti, aki jogosult. Egy gyerek felnevelese pedig többe kerül, mint a támogatások, azok legfeljebb csökkentik a terheket.

Buchhalter 2021.04.12. 08:35:48

@Örömhernyó: Egyet értek veled : a CSOK és a többi hasonló "adomány" miatt cserébe a magyar szociális ellátó rendszer egy Latin -amerikai banán köztársaság szintjére kezd süllyedni. Például a 3 hónapos munkanélküli segély max a mindenkori minimálbér összege és ez is csak úgy jár, hogy ledolgoztál 3 évet .Egy év munkaviszony=1 hónap segély.Utána húzzál. És 45 nappal később , ha még nem halt éhen a delikvens a NAV kéri a 8000 Ft TB-t. Na ez a legtöbb EU-s országban kicsit más. Szinte minden tagállamban legalább 6 hónap és a legutolsó nettó kereset 70%.Még Romániában is! És mindenhol elég 1 év munkaviszony igazolása. Németországban 1 év a segély, ha 50 felett vagy és van 20 éved 15 hónap, ha 55 felett vagy 18 hónap. A JOB centerekben államilag támogatják a tovább képzésed. Bár magasabbak az a adók, de ezért többet is kaphat az ott dolgozó. Ausztria hasonló.És még lehetne sorolni a különbségeket. A másik, hogy nálunk minden kormány alaposan szétverte a szociális bérlakás rendszert. A szomszédos Bécsben is több tízezer van ,Budapesten 6-7000 abból is a harmada igen csak felújításra szorul vagy lakhatatlan. Nálunk az elit célja: az átlag polgár totális eladósítása. Ez hamarosan vissza fog ütni.

CyberPunK 2021.04.12. 09:35:44

"Amennyiben viszont túl alacsony áron hirdették meg az ingatlant, akkor érdemes gyorsnak lenni. Ilyenkor minél előbb kell megegyezni, akár ott a helyszínen és alku nélkül megvenni a lakást. "

A blogbejegyzést az ingatlanmaffia pénzelte...

igazi hős 2021.04.12. 09:42:44

@Buchhalter: "Ez hamarosan vissza fog ütni." Nem fog. Az átlagszavazó azt sem képes felfogni, hogy mennyibe kerül neki a forintgyengítés, akkor az összevissza módosuló lakástámogatás hatását pláne nem érti, legfeljebb érzi. De majd jön sok újságcikk meg plakát, ami elmagyarázza, hogy miért nem olyan jó nekünk: mohó bankok, nyugatra ment kőművesek, Soros, migránsok, ufók.

#szájbergyerek# 2021.04.12. 10:02:47

Nem pörög egyáltalán.
Hónapok óta ugyanazok a hirdetések vannak, valamelyik több példányban is. Aztán törlik és felteszik megint, hogy újnak tűnjön.
Csak az ára változik x millióról x+y millióra.
Teljesen logikus, hogy ha valami x millióért nem kell a kutyának sem, akkor többért majd kapkodnak érte.

Örömhernyó 2021.04.12. 10:39:48

@#szájbergyerek#: ebben van igazság, nézegettem panelprogramos lakások hirdetéseit Budapesten és egy vidéki megyeszékhelyen az utóbbi hónapokban, rengeteg ismétlődő hirdetés van, ugyanazt a lakást meghirdeti hat ingatlaniroda, nyilván ugyanazon az áron, csak más képekkel. Néha törlik és újra feltöltik "áresés" címkével.
Zárószinten senki nem vesz panellakást, azok évekig nem kelnek el. De az árukból engedni nem akarnak az eladók, mert ugye mindenhol azt hallják, hogy milyen nagy áremelkedés van most, nem akarnak ők a balekok lenni, akik áron alul eladják a lakásukat.

Andy73 2021.04.12. 11:29:11

@#szájbergyerek#: Szerintem se pörög annyira. Az árak még a COVID előtt szálltak el, azóta pedig még nem sokat csökkentek, sőt tényleg vannak, akik most még drágábban hirdetik az ingatlant, ami már tavaly sem ment el. Ez addig lesz így, amíg tart a hitelmoratórium. Addig nem kényszerülnek az eladásra, de utána már sokan igen.

Andy73 2021.04.12. 11:34:30

Még annyit, hogy az új ingatlanokat lassan aranyárban kínálják, és ez viszi fel a használtak árát is - a kínálati oldalon. De ha nincs kereslet, akkor egy idő után kénytelenek lesznek majd engedni az árból, ha el is akarják adni, nem csak kínálni.

haXXXor 2021.04.12. 12:33:56

Szerintem nincs semmi sem elszállva sem most, sem előtte. Valójában párként, normális bérrel ma elég jó és magas értékű hitelhez lehet jutni (20-30 milla körül) amiből azért már lehet szemezgetni. Persze egyedül, vagy az átlagbér alatt kereső nem feltétlen fog lakást/házat venni, de valljuk be, akinek nincs (és nem is várható a jövőben, hogy legyen) kellő vagyona a lakásvásárláshoz, az inkább ne vegyen mert magával baszik csak ki (igaz ez nem releváns, mert a bankok sem adnak hitelt ezen személyeknek).
Új ingatlan persze más történet, de aki baszott tanulni, baszott vállalkozni és baszik most is kb mindenre, az milyen jogon is várná azt, hogy neki jár a 900k/m2 -es ingatlan? Spoiler: nem jár.

#szájbergyerek# 2021.04.12. 13:04:22

@Andy73:
A használtakkal sem csak az a baj hogy drága, hanem hogy a legtöbbje ahhoz képest iszonyatosan le van lakva, szóval további milliókat kell még ráborítani.

CyberPunK 2021.04.12. 13:04:24

@haXXXor: Aztán az a 30 milla mire elég? Rendi leszek, csapjunk hozzá 20 milla önrészt. 50 millából milyen felújított ingatlant (vagy olcsóbban felújítandót) mutatsz, ami elég 20 évre (min 1 gyerek még férjen el, azaz 3 szoba minimum), amíg a hitel kifut, és nem egy panel.

Firestarter.18 · http://firestarter-18.blog.hu/ 2021.04.12. 13:05:17

@haXXXor: Ember, keress mar ra hogy hol es milyen ingatlanokat lehet talalni 20-30 millioert. Ennyiert bekesi kis varosban se kapsz olyan hazat hogy be jo szivvel be tudj koltozni. Pest kornyeken meg a leglepukkantabb 50 evvel ezelott osszetakolt csaladi haz is 40-50 millio.

CyberPunK 2021.04.12. 13:11:12

@Firestarter.18: Nem igaz, Miklóson meg Érden kapsz 45 körül is. Mondjuk azon a részeken ami nem jobb, mint egy külvárosi panelgettó. :(

Firestarter.18 · http://firestarter-18.blog.hu/ 2021.04.12. 13:14:26

@CyberPunK: Igen, azokon a reszeken amik tele vannak C-tipusu allampolgarokkal.

CyberPunK 2021.04.12. 13:18:02

@Firestarter.18: Jap. Én pont lakásvásárlás előtt állok, egyszerűen nevetséges, hogy 55 misiből se lehet egy élhető lakást/házat venni Bp-n vagy környékén.

Firestarter.18 · http://firestarter-18.blog.hu/ 2021.04.12. 13:20:09

@CyberPunK: Amugy meg a 45 az pont 40-50 ahogy irtam, nem? :D

Firestarter.18 · http://firestarter-18.blog.hu/ 2021.04.12. 13:21:10

@CyberPunK: Szinten zenesz. Ezert varom a HO torvenyt, huznank is le videkre azonnal.

CyberPunK 2021.04.12. 13:27:15

@Firestarter.18: Ja, de én azt már normálisabb házakra értettem, csak olyan környéken, ahová kisgyerekkel nem költöznél.

Billy Hill 2021.04.12. 14:39:57

Nem lesz itt nagy árcsökkenés, csak a legeslegutolsó esetben. Sokaknak a teljes megtakarítása benne van egy-egy ingatlanban, nem bírnak olcsóbban túladni rajta, mint amennyit szerintük most ér. Ez érzelmi kérdés is.

Egy-két évvel ezelőttig nem nagyon volt olyan befektetési forma sem, ami "rendes" hasznot hajtott volna: a bankokban "szart se kaptál" a pénzedért, sokan akartak (a fővárosban és a nagyvárosokban) arra játszani, hogy lakásvásárlás, majd bérbeadás (tartósan vagy AirBnB). A szuper állampapír is annyira szuper, hogy ész nélkül tették bele a népek a milliókat, hogy majd az 5. év végérelearassák a nagy, 6%-os garantált hozamot - közben viszont évi 5% az infláció, és az egész mégsem annyira szuper. Mi marad megint (sokak szerint)? Igen, ingatlanvásárlás. Egyszerűen van kereslet, és az felfelé mozgatja az árakat.

Billy Hill 2021.04.12. 14:43:40

(Amúgy fentebb említettétek a moratórium megszüntét, hogy az majd kényszerbe hoz sok mindenkit. Nem tudom, erre mikor lehet számítani, de szerintnem 2022 nyara előtt semmiképp, mert ha erre a kormány hatással tud lenni, akkor nyilván egy választás előtti évben meg egy választási évben nem nagyon lesz szigor, inkább a választók simogatása...)

Örömhernyó 2021.04.12. 14:54:11

@haXXXor: Ha figyeltél volna, akkor látnád, hogy pont azért szorulnak ki a kispénzűek (nem a szocpolra szülő C-kről beszélek), sőt átlagkereset körül keresők, mert az állam ráöntötte a pénzt a gyereket vállalókra. Ezzel felverik az ingatlanárakat, ami azt eredményezi, hogy a panel (nem luxus, nem központi fekvésű 900ezer/m² árú ingatlan) árai is az egekbe szöktek.

Míg pár éve hat hétévi helyi átlagkeresetből lehetett venni használt lakást magyar megyeszékhelyeken, addig ma már 10-11 évi átlagkereset kell ehhez. Tehát ha nem eszel, nem közlekedsz, nem ruházkodsz, nem fizetsz számlákat, akkor 10-11 év alatt lehet a helyi átlagbérből lakásod. Nem vicces! Tehát az átlagkereset nevetséges növekedését többszörösen meghaladó mértékben nőttek az ingatlanárak. Ez nem csak a lusta, tanulni nem akaró, dolgozni baszó embereket üti el a lakásvásárlástól, hanem az átlagkereset körül keresőket is.
Nem milliós négyzetméterárú luxus lakásokról beszélünk (bár már lassan panelek is kerülnek ennyibe), hanem 400ezres négyzetméterárú vidéki panelokról. Az van, hogy az eladók simán felvitték annyival az ingatlanárakat, amennyi az állami "ingyenpénz". Mert úgy vannak vele, hogy azt úgyse sajnálja kiadni a paraszt, aki lakást vesz, hisz ingyen kapja a kormánytól.
Nekem nem fáj, nekem van Magyarországon lakásom, kiadom, kis bevétel az is a külföldön keresett pénzem mellé. Csak hát ami ma az ingatlanpiacon folyik, annak nagy sírás lesz a vége. Mert most lehet tapsikolni, hogy sok milliós felárral megveszik a szar panelt is, csak ez hosszútávon oda vezet, hogy rengeteg embert kiáraznak a piacról, akik nem fosnak most a világra kölyköket. Nem csak a lustákat, dolgozni nem akarókat.

Örömhernyó 2021.04.12. 15:22:12

@haXXXor: 20-30 milla körül esetleg nagyon vidéken kapsz panelt. Ahol munka nincs. Budapest külső panelproli telepein (Békásmegyer rosszabbik fele, Káposztásmegyer, ismert nevén Tengiz, mert olyan messze van mindentől, Újpalota) van 35 millióért nem szigetelt, nem panelprogramos lakás, esetleg ha szerencséd van, akkor mért távhővel, ahonnan munkába járni röpke órák kérdése Budapesten belül. De legalább mindig sötétben érsz haza, így nem látod milyen ótvar helyen laksz.

Andy73 2021.04.12. 18:20:24

@Örömhernyó: tanulj meg magyarul, mielőtt írni próbálsz. Téged fostak? Ezt tanultad otthon? Hány elemid van?

MEDVE1978 2021.04.12. 18:25:24

Hát Pozsony kb. ott van árban, mint mi, Bukarest még olcsóbb, Bécs meg ugye drágább (1,6 milliónál kezdődik a négyzetméterár és ki tudja hol áll meg, ennek a triplájánál, négyszeresénél). Sajnos nem lógunk ki az átlagból és bár az Airbnb nem fog teljes erővel visszatérni (már Budapesten is bekorlátozták ugye), ha visszajön a konjunktúra akkor az albérleti piac ismét telítődik majd, ami újabb áremelkedéshez vezet.

Almandin 2021.04.12. 20:05:03

@Firestarter.18: Pest külső kerületeiben is találni családi házakat akár 20-30 millió közt is, természetesen nem a legújabbakat és nem frissen felújítottakat, de nemcsak nagyon drágán lehet házat venni.Pl.:
ingatlan.com/xviii-ker/elado+haz/csaladi-haz/32114528
ingatlan.com/xv-ker/elado+haz/csaladi-haz/32148013
Házrész kategóriában meg nagyon sok jó ajánlat is van 20-30 M közt.
ingatlan.com/xv-ker/elado+haz/sorhaz/32081513
ingatlan.com/xv-ker/elado+haz/hazresz/32056915

Firestarter.18 · http://firestarter-18.blog.hu/ 2021.04.12. 20:40:26

@Almandin: Most komolyan idelinkeltel ket egyszobas (az egyik 40 a masik 55nm) putrit, amibol az egyik raadasul osztott telken van, 20 es 30 millioert? :D
Micsoda bomba uzlet mind a ketto, lehet meg hitelt se ad ra a bank.

Rubasov et. 2021.04.12. 21:58:22

@Örömhernyó:

A babaváró hitelből nemigen veszel kecót, önrészként ráadásul 7.5 millát tudsz csak elszámolni, a csokot meg újépítésűnél tudod kimaxolni, használt pecóra kb. semmit sem kapsz.
Akiket ismerek és felvették a babavárót, na azok közül senki sem kérót vett, hanem a már meglévő piaci kamatozású hiteleit váltotta ki belőle és-vagy elszórta egyébre.
A csok összesen 20 millája meg kb. semmi, amikor egy újépítésű ingatlan amiben elfér 5 ember alsóhangon 100 milla.
Az ingatlanárakat az hajtja fel, hogy akinek pénze van jobb híján ebbe fektet, mivel az alapkamat a béka hátsója alatt van, az állampapírt elviszi az infláció, tőzsdézni meg bennfentes infó nélkül nem a legokosabb dolog. Mo.-n van kb. 120 ezer vagyonos család, és ez önmagában is elég jelentékeny vásárlóerőt jelent. Ehhez adódnak hozzá a zömében olyan ny.-európai befektetők, akik nem elég pénzesek ahhoz hogy egy nyugati nagyvárosban vásárolgassanak lakásokat, de a kelet-európai ingatlanpiacra elég a pénzük. Na ezzel a kettővel nem tud versenyezni az egyszerű, hétköznapi magyar fiatal.

Firestarter.18 · http://firestarter-18.blog.hu/ 2021.04.12. 22:09:09

@Rubasov et.: Pontosabban, a babavarot csak a felvetel utani harom honapban szamitjak 75%-al onero eseten. Harom honap utan a 100% hasznalhato onerokent. Radasul a csok is lehet onero, igy azert 11-12 millio onerovel mar neki lehet vagni egy lakashitelnek, 40 millio erteku ingatlannal kicsit lesz csak tobb a torleszto mint egy atlag alberlet dija.

Rubasov et. 2021.04.12. 22:29:58

@Firestarter.18:

Akkor számoljunk! Felveszel 28 millió ft. hitelt banki 5%-os kamatra 20 évre. Aláírod a szerződést, a tartozásod 28 millió szorozva 1,05 huszadik hatványával, ami kb. 74.3 millió ft. ehhez jön még a szintén húsz évre felvett babaváró+csok (12 misi), összesen 84.3 milliót kell kipengetnded 240 hónap, azaz 20 év alatt, ami havi bontásban 360 ezer ft. pontosan két magyar dolgozó nettó mediánbére és az átlagalbérletár majdnem háromszorosa.

Firestarter.18 · http://firestarter-18.blog.hu/ 2021.04.12. 23:26:55

@Rubasov et.: Rosszul szamolsz.
K&H fogyasztobarat lakashitel 10 evig fix 4% kamattal 28 millio Ft 20 evre: teljes visszafizetendo osszeg 40 millio plusz az apro. Havi torleszto 169 ezer.
Ehhez jon a babavaro, aminek a kezdo torlesztoje 45 ezer. Minden gyerekkel csokken, minden gyerek utan 3 evig szunetel a torlesztes, harom gyerek utan nem kell semmit visszafizetni. A CSOK pedig vissza nem teritendo tamogatas.

Firestarter.18 · http://firestarter-18.blog.hu/ 2021.04.12. 23:33:16

@Rubasov et.: Ja, es akkor a kedvezmenyes CSOK hitelt (max 15 millio) meg nem is vettuk bele, amit meg kedvezobb kamattal adnak. Igy a 28 milliobol mar csak 13 a piaci hitel.

Rubasov et. 2021.04.13. 06:48:12

@Firestarter.18:

Az a baj, hogy nem tudod mi az a kamatos kamat, így jön ki az, hogy havi 45 ezer a törlesztő. De nem csak itt van hiba. Ha a 28 millára 0 kamat lenne, a havi törlesztő az akkor is 116 ezer ft 20 éves futamidőre. A csokot meg újépítésűre tudod kimaxolni. 40 milláért megnézem, hogy hol kapsz 80-90 nm újépítésűt. Használt ingatlanra 1.6 milla a csok 3 gyermek esetén.

CyberPunK 2021.04.13. 07:04:53

@Rubasov et.: Bababváróra már egy gyerek esetén sincs kamat, csak kezességvállalási díj, viszont az se kamatos kamat alapon működik. De mindig öröm olyanoknak a véleményét olvasni, akiknek fingjuk sincs egy adott témához.

Nancsibacsi 2021.04.13. 07:53:12

Nem az ingatlanok ára, hanem az elvárások nőttek 15 év alatt. Átlag környéki keresetből Budapest peremkerületében, vagy közvetlen közelében házat? Egy gyereknek pályakezdőként 3 szobás panelt? Csak igényesen felújítotttat? Nem vagytok ti picit elszállva?
Csak közeli ismeretségi körben ha szétnézek - ők azok akik 2008 előtt még drágán vették a lakásokat -, akkor mit is látok?
Mi 1 gyereket 1.5 szobás panelban vettünk meg, ami annyira volt felújítva, hogy nyugodtan be lehetett volna dobni egy csőbombát - semmi kárt se csinált volna.
Ismerős házaspár MOST is újítja a 3 szobását, amiben 3 gyereket nevelt fel. Az egyik már 18 elmúlt.
Másik ismerős úgy költözött kb 3 éve peremkerületi - nem Buda, csak Pest - házba, hogy a feleség és férj is vezető, férj IT területen. Előtte 3 szobás panel, sok hitellel - 3 éve ők tudtak venni egy lepukkant házat, ami kb mostanra lett felújítva, kibővítve - benne lakva.
Gyerekek, a realitás az, hogy Budapest, családi ház - ez akkor "jár" ha 7 számjegyű legalább a bruttód, és a másik fél is keres valamit. Előtte a gondolatot is verd ki a fejedből. Nem jár. Egy közös élet megkezdéséhez elég az albérlet, első gyerekhez elég a legkisebb panel is. És nem, nem felújított, mert a munkád értéktelen - a két pici kezed, a youtube videok, és az Obi segítenek rajtad. Igaz 2x lassabb lesz mintha a mesterember csinálná, de így amíg a szabadidőd nem tudod eladni 5000 Ft adózott jövedelemért, addig felejtsd el a mesterembereket olyan területek kivételével, ahol nem közvetlen életveszély ha te csinálod a melót (villany, gáz), mivel olcsóbb ha te csinálod. Egy lepukkant 1.5 szobást meg a Bikás parknál - kb Bp legjobb helye panelilag - is meg tudsz venni 25 millióból, 5-ből rendebe rakod 1 év hétvégéi alatt - közben már élhetsz benne simán - és van lakásod.

Az meg hogy miért pörög az ingatlanpiac? Hát gyerekek - nem lehet elkölteni a pénzt. Cimborám és felesége is jól keres, eddig úgy égették a pénzt, hogy minden évben 2 egzotikus nyaralás, gyerekekkel együtt - kb 5-5MFt. Na, ez az ami tavaly nem volt, idén se lesz, így van 20MFt, amit el kéne költeni mert csak romlik. Szerinted mit vesznek? Részvényt nem fog, mert azt az vegyen akinek van szuperszámítógépe, amúgy csak fish lesz. Kötvényt nem fog, mert nem bízik a következő kormányban, hogy visszafizetné. Marad az ingatlan bérbeadásra, ami lakás, garázs, vagy aki bátrabb, annak termőföld. Amúgy nem kell ehhez két jól kereső, mert nálunk is az van, hogy igaz nem 2, hanem 5 év alatt, de megint nagyon sok pénz lett a számlán, és el kéne költeni. Lakás van jó lokációban (melóhely 200 méter, de semmi sincs messze), nyaraló van a Balcsin - muszáj lesz valamit venni kiadásra. Azt még nem tudom hogy mit, mert pl. én úgy látom hogy a (részleges) HO el fog terjedni, és nem biztos hogy Bp-n érdemes - lehet hogy mondjuk Kecskemétről fognak arra a heti 1 napra bejárni a népek. AkI már döntött, az már vásárolt - én még nem. Hát ezért pörög az ingatlanpiac.

Nancsibacsi 2021.04.13. 07:58:45

@Rubasov et.: "Aláírod a szerződést, a tartozásod 28 millió szorozva 1,05 huszadik hatványával, ami kb. 74.3 millió ft"
Ez akkor volna ha a végén 1 összegben fizetnéd meg a tartozást. A banki hiteleknél menet közben is törleszted a tőkét, vagyis ott annuitásos képletet kell használnod. Excelben van erre függvény - keresd meg.
A babaváró hitel azoknak akik nem válásra tervezik az első kapcsolatukat nagyon jó konstrukció, mivel nem kell visszafizetni ha 3 gyerek összejön , és első már pocakban van a hitel felvételekor. Válás esetén persze szopóág, így tényleg csak azoknak ajánlott, akiknek már benőtt a fejük lágya, és nem variálnak.

Nancsibacsi 2021.04.13. 08:04:40

@Örömhernyó: Az ingatlanok árai indokolatlanul sokáig voltak alacsonyan. Másik oldalról Magyarországon túl sokan dolgoznak építőiparban - mert ugyebár a képzetlen munkaerőt hová lehet elrakni "legolcsóbban"? Hát építőiparba. Szóval a kormánynak volt 2 lehetősége:
A. Fizet munkanélküli segélyt 2 millió képzetlen senkinek.
B. Felpörgeti az építőipart, amely igen, ingatlan áremelkedéshez vezet, amivel már elérjük a régiós átlagot - szóval végül is azért el nem szálltak az árak.
Szóval az árak növekedése ha megnézed mondjuk 2005 és most között akkor kb ott van, mint a legolcsóbb 7 személyes autó árnövekedése - nem történt semmi drámai.

Firestarter.18 · http://firestarter-18.blog.hu/ 2021.04.13. 09:33:56

@Rubasov et.: Megint tevedsz, harom gyerekre 2.2 millio a hasznalt CSOK. Tudom, hogy mi a kamatos kamat, de abakusz helyett a K&H kalkulatorat hasznaltam. Lehet azert jott ki jo eredmeny ;)
Ja, es amikor ajanlatot kertem toluk tavaly, akkor nagyjabol ilyen szamokat mondtak.

Rubasov et. 2021.04.13. 09:45:56

@Firestarter.18:

A matematika az matematika. Te a K&H kalkulátort használod. Nyílván minden szép és jót fog kihozni, én is ezt csinálnám ha csőbe akarnék húzni tömegeket. Csak aztán jön a meglepetés és az ökölrázás, hogy azorbán, agyurcsány, agononoszbankokárvertek, na meg a jó a öreg gyuribácsit ne hagyjuk ki. Nem himihumi reklámszoftverrel kell számolni és nem is abakusszal. Én a mobilon lévő kalkulátor appot használtam.

Nancsibacsi 2021.04.13. 10:07:10

@Rubasov et.: A matematika az matematika - és nem nem tudod alkalmazni.
Teljesen mindegy hogy a KH kalkulátorával vagy Excellel vagy papíron számolod ki: a kulcs az, hogy nem BETÉT hanem HITEL kamatot számolsz.
Ha van 10 millió forintod, berakod 20 évre, és évente tőkésedik , akkor igaz az a képlet amit te írtál. Amúgy miért pont évente tőkésedne - miért nem negyedévente? Máris rossz a középiskolában tanult képleted., mert akkor 1,0125 80. hatványával kell szorozni a tőkét.

De a lényeg hogy itt nem BETÉTkamatról van szó, hanem HITELkamatról, amit nem a végén egy összegben törlesztesz - akkor lenne esetleg jó a képleted, éves tőkésedés esetén - hanem havonta, és ezért a törlesztőrészleteket annuitásos módszerrel kell kiszámítani.
hu.wikipedia.org/wiki/Annuit%C3%A1s_(p%C3%A9nz%C3%BCgy)
Ez azért van, mert a betéttel ellentétben itt havi "kifizetés" van, vagyis már az első törlesztőrészlettel is fogyasztod a tőkét is, nem csak kamatot fizetsz. Ha felveszel 10 milliót, akkor az első év végére már nem 10, hanem csak mondjuk 9.8 marad belőle. Igen, eleinte nem az 1/20 részével csökken, hanem jóval kevesebbel, mert akkor a törlesztőrészlet nem lehetne azonos a teljes futamidő alatt. Nyugodj meg: a végén több mint 1/20 részével fog csökkenni.

Mankel 2021.04.13. 10:26:42

@Nancsibacsi: Nem kell félni se az állampapírtól se a részvénytől.
Állambácsi elég nehezen megy tönkre pláne forintban. Maximum nyomtat. Azt úgy hivják államcsőd és akkor az ingatlanod se ér semmit.
A részvényektől se kell félni bár illik tisztelni. Úgy tekints rá, mint az igatlanra minimum 5 évre veszed azt ülsz benne ha kell tovább, olyan még nem volt, hogya fejlett piacok indexei ne másztak volna vissza.
Diverzifikálj, mert rengeteg pénzt buksz az alternatíva költségek miatt is.

Nancsibacsi 2021.04.13. 11:26:17

@Mankel: Hadd döntse el az hogy mitől fél akinek van pénze - az övé.
Az teljesen biztos hogy a pénzügy eszközök amatőr kezében nem alkalmasak arra, hogy a reálértéküket tartsák. Egyszerűen valakinek veszítenie is kell a részvényeket, hogy valaki tudjon rajta nyerni - ez egy 0 szummájú játék reálértékben. A kötvény is csak arra jó, hogy csökkentse a pénz értékének reál csökkenését - de hozamot valójában nem igazán hoz, mivel senki se látta pl. előre az 5 éves szuperállamkötvény kiadásakor, hogy a valós infláció mekkora lesz 2 év múlva. Az ingatlan maximum állagban tud romlani, ezért rosszabb befektetés egy lakás egy teremgarázsnál, ami csak egy csík felfestve a betonra tehát nem tud érdemben amortizálódni, vagy egy termőföldnél, ahol a bérlő kötelessége hogy a terület AK értékét megtartsa. Ma tök egyértelműen termőföldet kell venni úgy, hogy bérbe van véve. Ezek a bérleti szerződések általában hosszútávúak - és itt 20 év a hosszútáv.

Andy73 2021.04.13. 11:46:26

@Billy Hill: A móratórium sem nyújtható a végtelenségig, és utána többet kell majd visszafizetni. Nincs ingyenebéd, és ez a támogatásokra is vonatkozik, azt is csak akkor kaphat valaki, ha jogosult rá. A moratióriumot is esetleg úgy lehet még jobban kitolni, ha leszűkítik jogosultak körét, ahogy más országokban eleve tették.
A korrekció pedig elkerülhetetlen az elszállt ingatlanáraknál, csak késleltetni és mérsékelni lehet.
Ha elszáll az infláció, aminek sajnos már vannak jelei, akkor nyilván kevésbé mennek le az árak, de az megint más tészta. Már ma sem ér annyit x összeg, mint akár tavaly, pláne nem forintban, amire már más is utalt.

Firestarter.18 · http://firestarter-18.blog.hu/ 2021.04.13. 11:52:48

@Rubasov et.: Nem lenne elegansabb elismerni, hogy elnezted? :)

Mankel 2021.04.13. 12:14:03

@Nancsibacsi: Veszel etf-t azt csókolom. Megveszed a piacot így minimális a veszteség/kockázat. 1 ft -tal is lehet kezdeni.
Az infla követő állampapírnak van reálhozama 1,x %...
Ne tegyünk úgy mintha az amortizáció/adó aprópénz lenne. Egy átlag lakás 10 évente 1 évig üres. Plussz az érteke is tud zuhanni khm... legutóbbi válság. Plussz nem egyszerű/olcsó pénzzé tenni. Nem tudsz belőle kivenni 500-t mert kell valamire....
Van helye a portfóliódban de befektetési céllal max 20-30% súllyal.

Mankel 2021.04.13. 13:30:20

@Mankel: arról a kockázatról nem is beszélve, hogy a bérlő nem fizet/nem költözi ki/szétbarmol mindent.
Így már nem olyan sok az a brutto maximum 7-8%-s hozam az állampapír infla+1,x-hez képest.

Almandin 2021.04.13. 16:27:45

@Firestarter.18: Miért lennének ezek putrik? Az egyik ráadásul frissen felújított. Osztott telek: van, akit zavar, van, akit nem. Ha normálisak a szomszédok, nem gond. Az első lakás olcsó, de attól, hogy nincs kifestve kívülről, még nem putri (ezen könnyű segíteni, egy-két millióból kifesteti a tulajdonos, máris szép lesz, 25 millióból van egy normális kis kertes házikója).
Nem mindenki hitelből vesz lakást, készpénzes vevőnek nem számít, hogy mire adna hitelt a bank.
Egyszobás lakás: ha valaki egyedülálló és nincs túl sok ingósága, megfelelő lehet. Nyilván nem mindenkinek, de a vevői igényeket ezer dolog befolyásolja. Kis lakást könnyebb és olcsóbb kifűteni. Ha valaki vidékről egyedül megy Bp.-re mondjuk munka miatt, kezdetnek jó lehet egy ilyen lakás. Ezek egyébként jól felújíthatóak, ha valaki azt szeretné.
Csupán azért írtam le, hogy bemutassam, hogy az általad említett áraknál sokkal olcsóbban is lehet lakható lakást, sőt, házat is szerezni Pesten.

Rubasov et. 2021.04.13. 17:50:55

@Firestarter.18:

Nem lenne elegánsabb elismerned, hogy a matematika nem áltudomány?

Rubasov et. 2021.04.13. 17:57:36

@Nancsibacsi:

Pár csőbehúzott ismerősöm mutatta a törlesztőjét és a kimutatásait, illetve a csodakalkulátorral számolt törlesztőt. Láttam kikerekedett szemeket, de persze lehet hinni a Mikulásban, csak utána ne tessék gonoszbankozni.

#szájbergyerek# 2021.04.13. 19:18:14

@Almandin:
Amúgy te megnézted az "elsőt" vagy csak belinkelted?
Kíváncsiságból megnéztem.
Talán nem tűnt fel, de úgy kb. a 7., 8. képen "érdekes" foltok láthatók a mennyezeten... Szóval nem az a legnagyobb baja, hogy "kívülről nincs kifestve". Ennek a rendbetételére 2 guriga kevés lesz. Már ha egyáltalán érdemes belekezdeni.

Almandin 2021.04.13. 22:48:48

@#szájbergyerek#: Igen, láttam. Okos ember amúgy se vesz meg ingatlant anélkül, hogy minimum egyszer meg ne nézné a helyszínen, valamint az ingatlan hibáira alaposan rá ne kérdezne. Földszintes lakások esetén kiemelten fontos annak vizsgálata, hogy alulról vizesedik-e az ingatlan. Ezt a jellegzetes dohszag már akkor is elárulja, ha ennek leplezésére kifestették és újonnan burkolták az ingatlant. Sokszor a fényképezőgép is csodákat tehet (én jártam anno olyan lakásban, ami élőben sokkal rosszabb állapotú volt, mint aminek a fényképeken látszott, de a fordítottjával is találkoztam).
Mivel az adott ingatlan valóban néhány hibával rendelkezik, érdemes kalkulációt végezni, hogy mennyibe kerülne a rendbehozatala, megéri-e. Amúgy az a ház kb. pont annyival kerül kevesebbe a hasonló méretűeknél, mint amennyit rá kell költeni. Vannak sokkal rosszabb állapotú ingatlanok is a piacon, azokat is megveszi valaki.

#szájbergyerek# 2021.04.14. 18:38:31

@Almandin:
Te adnál (ennyi) pénzt ezért a penészes, félig elázott kulipintyóért?

Nancsibacsi 2021.04.14. 20:59:51

@Mankel: Minimális veszteséget is el kell valakinek szenvednie - egyébként nincs nyereség a másik oldalon. Az infláció követő állampapír a KSH inflációját követi, de az a baj én nem KSH-t akarok venni, hanem autót, nyaralót, meg kolbászt - és mindhárom jobban drágult, mint amire az infláció alapján számítani lehetne.
A pénzügyi eszközök - ha jók is volnának, de nem azok - eleve csak egy minimális összegig vannak biztosítva - gyakorlatilag 35MFt-ig - nem betétenként, hanem személyenként. Ami efölött van az olyan mint a kutya vacsorája - egy szimpla bankcsőd is elviheti, egy államcsőd meg pláne. Márpedig aki megdolgozott azért a 40 millióért az nem fog belőle 5-öt kockáztatni. A brókercégeknél vezetett számlákon ha jól tudom még ilyen összegű biztosítás sincs - de erről kérdezd meg Tarsoly Csabát - ő jobban tudja. Pénteken van beszélő a börtönben.
Ingatlannál ahogy írtam termőföld a legjobb, utána garázs, majd a lakás -pontosan azért mert termőföldnél nincs amortizáció - a bérlő kötelessége fenntartani az AK értéket -, illetve folyamatosan ki van adva (20 éves szerződések vannak, és a bérlők verekednek érte). A garázsnál szintén nem jellemző az amortizáció, a lakásnál tény hogy van - ezért ott úgy szokás számolni hogy 10 havi bevételt számolsz csak évente, mert 2 megy karbantartásra + kiadatlan időszakra.
Az hogy az ingatlan nem likvid, az a legnagyobb tévedés. Kell 500eFt? Barátom, benyúlok a pénztárcámba. Annyi mindig van benne, mert bármikor kellhet hirtelen pénz. De most tegyük fel, hogy tényleg kellene és nincs - az ilyen pici összegekre találták fel a személyi hitelt. Ha nagyobb összeg kell, és van ingatlanod akkor meg vehetsz fel ingatlan fedezetű szabad felhasználású hitelt. Ha úgy alakul hogy az ingatlant mégis megéri eladni, akkor eladod úgy hogy egy részét eleve a banknak fizeti ki a hitel lezárásaként a vevő. Az ingatlan abszolúte "likvid" - igaz nem 100 százalékban terhelhető, de 50-ben simán.

Nancsibacsi 2021.04.14. 21:01:31

@Rubasov et.: Figy, én nem fogok veled vitatkozni - megpróbáltalak tanítani, ingyen, nem becsülted meg - felőlem maradj az a buta tök aki voltál.

Almandin 2021.04.15. 00:52:08

@#szájbergyerek#: Jelenleg nem tervezek lakást venni. Tény, hogy beázás van, de hogy alulról vizesedik-e, az nem látszik, az csak a helyszínen deríthető ki. Ha valaki még néhány milliót rákölt, kellemes ház lehet belőle. Azt ránézésre nem lehet megmondani, mennyit kell még rákölteni. Pl. bélelt-e a kémény, milyen állapotú a villamos-és vízhálózat, stb. Használt lakásoknál a kalkuláció nagyon lényeges.
Ha valaki pedig olyan házat szeretne, amit teljesen fel akar újítani, annak jó választás lehet egy ilyen ház.

Rubasov et. 2021.04.15. 09:53:35

@Nancsibacsi:

Egy Mikuláshívő beszél butaságról?
Na idefigyelj kisfiam akkor tanítok ma neked két dolgot: a bank nem Télapó (ne pigyeredj el), a Föld nem lapos (ne omolj össze).
Szép napot!

Nancsibacsi 2021.04.15. 14:29:36

@Almandin: Házat olyan vegyen aki ért hozzá, és kép alapján - sokszor még a helyszínen nézegetve se, csak bontással - lehet megmondani hogy menthető-e vagy a bontás költségét is le kell vonni a telek árából. Házból millióféle van, millió féle tervezési és kivitelezési hibával, amelyek között lesz olyan amit olcsón el lehet hárítani, de lehet olyan is amit nem lehet gazdaságosan javítani.
Lakásoknál a panel a legbiztosabb ilyen szempontból mert azok eléggé egy kaptafára készültek, vagyis 5 perc alatt, akár csak fotókról is fel lehet mérni hogy a rendbehozás mennyi pénz. És 5 milliónál kb sose lesz több - ami egy háznál abszolúte nem igaz.
Szóval szerintem a 20-30 millióért Budapesti kínált házakat úgy ahogy van el lehet felejteni, mert lehet hogy kép alapján nem látod, de biztosan oka van annak, hogy ő 20 millióért árulja, a szomszéd ház meg 70 millióba kerül. Csodák nincsenek, csak csodára váró naív vevők.

Nancsibacsi 2021.04.15. 14:31:15

@Rubasov et.: Ne haragudj de te egy pénzügyi analfabéta vagy, ráadásul menthetetlen - nyugodtan leírható nullára.
Aki nem tudja mi a különbség a kamatos kamat meg az annuitásos hitel között az SENKINEK SEMMIT ne akarjon tanítani, mert olyan buta mint a hó, csak sajnos nem olvadt el márciusban.

Almandin 2021.04.15. 15:12:42

@Nancsibacsi: A paneleknél is van néhány hátrány. Egyrészt a fűtés sok helyen egy vagyonba kerül, a többségüknél nem lehet alternatív megoldásokat csinálni (gázfűtés, cserépkályha, stb.). Másrészt ott is sokba kerülhet a vezetékcsere, csőcsere, ablakcsere, stb., ha szükséges. Előnye és hátránya mindkét típusnak van. Ha valaki esetleg azzal számol, hogy még 50 év múlva is ott lakhat, a panel rizikósabb. Végül nem kellett bontani őket 30-40 évvel a megépítésük után, mert eredetileg ennyi időre tervezték őket, de kétlem, hogy 100 évvel az építésük után nem lesz velük komolyabb probléma. Ha valaki most megvesz egy 50 éves panelt, és 30 éves, könnyen megérheti a ház 100. születésnapját ott élve, hiszen lehet, hogy nem lesz módja onnan elköltözni.
Sokan panaszkodnak újépítésű lakásokra is, hogy silány a kivitelezés, pár évvel az átadás után potyog le a csempe a falról, meg beázik. Azzal is meg lehet járni, lehet, hogy keletkeznek vele előre nem várt kiadások.
Én igazából csak azt akartam érzékeltetni a példámmal, hogy nem kell 40-50 milliót kiadni Pesten egy lakható lakásért. Természetesen az olcsóbb lakással az is együtt jár, hogy nem olyan magas színvonalú, mint egy drágább, több korszerű berendezéssel és technológiával felszerelt ingatlan. De aki nem gazdag, az ne akarjon olyan lakást, amit azok vesznek maguknak. Egyébként, ha egy lakás nem vizesedik, van benne működő fürdőszoba, valamilyen fűtés, az már a lakható kategória, nem lesz hajléktalan az illető.

Rubasov et. 2021.04.15. 15:20:12

@Nancsibacsi:

Látom nem tudsz veszíteni...
Kisfiam

#szájbergyerek# 2021.04.16. 17:21:45

@Almandin:
Nyilván megfelel annak, aki szeret veszélyesen élni és hajlandó pénzt is adni érte. Esetleg annak, aki lopja a pénzt és már tényleg nem tudja hova tenni.

Mondjuk nem értek a házakhoz de a félig elázott mennyezet még nekem is feltűnt.
Sőt a guglimep is segítségemre volt. Bár itt nincs megadva utcapontos cím de azért meg lehet találni. Az megvan, hogy egy saroktelek, melyik városrész, akkor előbb- utóbb az is meg lesz, hogy A ill. B utca sarka. Sajnos pont ennek a sarokteleknek nincs házszáma sem az A, sem pedig a B utca felől.
Szóval úgy tűnik, ez valakinek a leválasztott telekrésze a rajta lévő "melléképülettel". Valószínűleg nincs az a bank, amelyik erre hitelt ad.
Az is látszik, hogy valaki elkezdte felújítani (a fürdőt) de aztán mégis úgy fordult a világ, hogy inkább szabadulna tőle. Nyilván ennek is oka van.
Innentől fogva kp.-ra lehet megvenni és ahogy a bácsi mondja, telekár mínusz bontási költségnél nem szabad többet adni érte. Persze meglehet, hogy akkor is ennyi az ára. Ekkor leszel x/y részben leszel tulajdonos egy ingatlanban.
Szóval több érv szól ellene, mint mellette. ;)

Rendes "ház"-at (nem lakás, nem házrész, nem melléképület, nem jár át rajtam a szomszéd) bizony tényleg alsó hangon 40-50 mihály körül mérik pesten és alig van olyan, amire ne lehetne még ráborítani 5-öt.

Nancsibacsi 2021.04.19. 08:26:30

@Almandin: A fűtési számlát el lehet kérni, és meg lehet nézni. Amúgy a panel fűtés - a mendemondákkal ellentétben - olcsó. Egyszerű fizika: nem mindegy hogy a nálad elvesző hőmennyiség 3/4 része a szomszédok, vagy az udvar felé hasznosul - és ugyebár a szomszédoktól visszakapod ugyanezt. Ablakcserét panelban nem igazán szokásos partizánban csinálni, mert ha az ember műanyag ablakos, szigetelt panelt akar akkor olyat vesz és kész - van választék. Amiket írsz felújítás arra mondtam hogy 5 milliónál megáll. Tehát onnan kezdve hogy csupaszítsunk a betonig mindent, úgy. Családi háznál 5 millió egy esetleges rossz állapotú tető cseréjére nem biztos hogy elég. Egy családi házra - nem olyan putrikra amit te linkeltél, hanem egy rozoga, de alapvetően kulturált Kádár-kockára - 10-20 milliót első évben rá lehet borítani úgy, hogy semmi luxus, csak próbálod elérni a kor követelményeit. A családi ház annak való aki ért hozzá, illetve aki szeret veszélyesen élni. Illetve akinek van pénze rá.

A panelek élettartama 150 évre lett tervezve eredetileg, a 150 éves határt a vas korróziója határozza meg. A jelenlegi vizsgálatok azt mutatják, hogy ezzel nem is lesz gond. Jelenleg Magyarországon pl. a földrengés szempontjából legstabilabb épületek sorrendje kb ez:
- Paksi atomerőmű
- Panelek
- minden más - pl. az összes családi ház, belvárosi bérház, stb.
A panelek kiválóan tartják az értéküket, a rezsijük olcsó, ráadásul a rezsi része a karbantartási alap, amivel soha senki sehol nem számol pl. családi házaknál. Panelnél sosincs olyan hogy tönkremegy a kazán, és hirtelen fizess ki 800 ezret, vagy éppen 2 milliót mert kéményt is kell cserélni. Ez a kb havi 5-10eFt felújítási alapban benne van. Egy családi ház átlag évi 1 millió - ha topon akarod tartani. Értsd: karbantartás, felújítás, és korszerűsítés. Lesz olyan év hogy 0, és lesz olyan hogy 5 millió.

Ettől függetlenül nyilván minden típusnak megvan a maga vásárló közönsége, de családi házat senki se vegyen úgy, hogy élére van rakva a garas. Azoknak a panel való, az alacsony fenntartási költségek, az értéktartás, a könnyű értékesíthetőség miatt. Ha majd egyszer lesz pénze, mert 5 év múlva 3x annyit keres - akkor el tudja adni a panelt, és tud venni családi házat. Én a panelra szavaztam - nem utolsó sorban a lokáció miatt - családi házból nem tudnék gyalog 5 perc alatt bejárni melóhelyre - és vettem mellé még nyaralót, meg valószínűleg veszek még valami ingatlant bérbeadásra. Vehettem volna családi házat is - akkor nem lenne se nyaralóm, se gondom a pénzem elköltésére, mert még mindig hitelem lenne. Köszi - nem :-)

Nancsibacsi 2021.04.19. 08:32:01

@#szájbergyerek#: A mennyezeti beázás az tipikusan az, amit lehet hogy 30eFt-ból tudsz javítani, és lehet hogy 6 millióból. Nyilván a héjazat - cserép, pala, akármi - sérült/hiányos - ezt pótolni kell, és kiszáradás után festeni. De ha pl. egy mestergerendán keresztül folyt le a víz, évek óta, és az el van rohadva, akkor le kell szedni az összes cserepet, kicserélni a gerendát meg amit még kell, utána visszarakni. De lehet hogy visszarakni nem tudod ugyanazt mert porózussá váltak, ha pala akkor teljes generndázat/lécezet csere, mert a cserepet nem bírja el a nagyobb súlya miatt a régi (vagy raksz fel kátránypapírt cserép helyett ha van rá gusztusod).
Szóval egy családi háznál nem lehet tudni. Lehet hogy tényleg semmi - de akkor vajon miért is nem csinálta meg a gazdája?

Ha meg osztatlan közös tulajdon, akkor az pontosan 0 Ft-ot ér lakhatási célra az én értékrendemben.
süti beállítások módosítása