Mik lesznek az előnyök a lakáskiadási piacon? Nem titok: a kereslet határozottan a távfűtéses, rezsivédett lakások felé tolódott.
A lakáskiadásra és lakásbérlésre is kihat a gazdasági válság, a két számjegyű infláció és nem utolsó sorban a rezsiemelés. Emellett az üzemanyagok drágulása is egyre inkább szempont lehet az ingatlanbérlésben vagy vásárlásban. Ez azokat befolyásolja, akik jellemzően nagyobb mértékben támaszkodnak az autós közlekedésre, mint a főváros belső kerületeinek lakói. A várható, tartós üzemanyagár-növekedést azoknak is érdemes figyelembe venni, akik még csak fontolgatják a kiköltözést és autóval közlekednek.
A budapesti lakások bérbeadói átlagosan 4,8 százalékkal emelték a bérleti díjat egy hónap alatt. Az átlagos bérleti díjak a fővárosi kínálati piacon augusztus közepén 195 ezer forintot tettek ki, szemben az egy évvel korábbi 145 ezer forinttal. Nyolc kerületben - I., II., III., V., VI., XI., XII., XIII. kerületek - már legalább 200 ezer forint az átlagos bérleti díj.
Egy angol és magyar leírással rendelkező kiadó lakásokat is hirdető weboldalon találtuk ezt a 82 nm-es lakást a XIII. kerületben, a Hegedűs Gyula utcában a Radnóti utca közelében 754 euróért/hó. Még augusztus végén és szeptemberben sok lakástulajdonos arra számít Budapesten, hogy érkeznek euróval fizető egyetemisták is, akik lakást keresnek.
Forrás: eurocenter.hu
Fiatalok albérletben
Ildikóék vidékről költöztek Budapestre, ahol most úgy gondolják egyre nehezebb olyan albérletet találni, ami nemcsak, hogy megfizethető, de rezsije is elfogadható:
„Itt vagyunk a férjemmel harminc évesen, két kisgyerekkel, és kénytelenek vagyunk új albérletet keresni, mert nem opció az, hogy visszaköltözzünk a szüleimhez vidékre. A rezsiemelés megrázta a családot, pár nappal a hírek után pedig a főbérlőnk is telefonált, hogy árat emel. Most olcsóbb albérletre váltanánk és az albérletkeresésben a rezsi, a lakás szigetelése, fűtése is fő szempont."
- sorolja a fiatal nő, aki az albérletben lakó magyar lakosok táborát erősíti. (Az Eurostat összesítése szerint a lakosság majdnem kilenc százaléka él bérelt ingatlanban).
Nyugat-Európában már egy ideje beszélnek az úgynevezett bérlői generációról (angolul generation rent), amelybe azok a 18 és 40 év közé eső fiatal felnőttek tartoznak, akik kiszorultak a lakáspiacról, mert nincs elég pénzük lakást vásárolni, így a jövedelmük nagy részét bérleti díjra kell fordítaniuk. A magas megélhetési költségek mellett, a diákhitelek és az alacsony bérnövekedés miatt még egyéb pénzügyi nehézségekkel is szembe kell nézniük. A „bérlői generáció", a túlsúlyban lévő magán lakástulajdonlás környezetében: Budapest esete című tanulmány szerzői azt írják, hogy Magyarországon eddig ugyan még senki nem kutatta ezt a témát, itthon is megjelent a fiatalok bérlői generációja. Budapesten a fiatalok 38 százaléka jelenleg albérletben lakik.
A tanulmányt összegző qubit.hu cikk szerint a lakásbérlés nyugati trendjeivel (a fiatalok inkább a rugalmas lehetőségeket keresik, ezzel pedig rugalmasak és mobilak tudnak maradni, és ha úgy hozza az élet, könnyen tudnak az egyik helyről a másikra költözni) ellentétben a magyar fiatalok nagy része nem örömében költözik albérletbe, hanem azért, mert nincs másra pénze, a szociális bérlakások rendszere pedig nem létezik. Mivel a fiatalok nagy részének nincs annyi megtakarítása, amiből lakást tudnának venni, a családi támogatás (40%) az ingatlanszerzés egyik legfőbb feltétele, és az ingatlanvásárlásra fordított összeg átlagosan fele családi segítségből származik. Azok, akiknek nem volt családi segítségük a megkérdezettek közül, még a nagyobb hitelfelvétel mellett is kisebb összeget költöttek lakásvásárlásra, vagy eleve albérletbe kényszerültek.
A diákok főszezonja
Azok, akik Ildikóékhoz hasonlóan albérletet váltanának, most még jó időben vannak, mivel az albérletpiacon széles a kínálat egy ideig, közel tizenkétezer kiadó lakásból lehet válogatni országszerte. Ezzel egyidejűleg azonban a tanévkezdéskor a felsőoktatásba kerülő tanulók lakáskeresése felpörgeti a keresletet a budapesti albérletpiacon. Az albérletet kereső diákok és azok, akiknél ezekben a napokban derül ki, hogy nem jutottak kollégiumi férőhelyhez extra keresletet hozhatnak a piacra, azokkal a külföldi diákokkal együtt, akik szeptemberben fognak albérlet után nézni. Az egyetemisták legfőként a XI. kerületben keresnek albérletet, ezzel a dobogó második helyére taszítva a XIII. kerületet. A harmadik helyezett a IX. kerület, ami a XI. kerülethez hasonlóan ideális lakóhely a felsőoktatásban tanuló diákok számára, ahonnan a nagy budapesti egyetemek könnyen elérhetőek.
Milyen az ideális albérlet?
A lakásbérlők eddig kevésbé voltak tudatosak abban, mire is érdemes figyelni albérlet választásánál. Sokan nem a lakás összköltségét nézték, hanem elsődlegesen a bérleti díjakat hasonlították össze. Mivel mostantól a havi pluszköltség a lakás jellegétől függően a bérleti díjon felül akár annak 50-60-70 százaléka is lehet, ezért augusztustól már a teljes havi költség lesz az valódi irányadó a lakásbérlők számára. Érdemes lesz az albérlet keresőknek az összképet nézni, a bérleti díj ugyanis csak a lakhatásra szánt összeg egy része.
Az elkövetkező időszakban felértékelődnek a kisebb lakások, garzonok, ahol az átlagfogyasztás alatt marad az energiafelhasználás.
Nem kérdés, hogy ezzel párhuzamosan azok nagyobb lakások, amelyeket nehéz kifűteni, nagyobb a rezsiköltségük pedig leértékelődnek. Elképzelhető az a szcenárió is, hogy a nagyobb ingatlanokat a nagyobb családok, akár lakótársként összeállva bérlik majd, hasonlóan az egyetemisták társaságaihoz, mivel ezekben nagyon magas rezsiárakat kell majd megfizetni. Egyszóval az ideális albérlet valamennyire energiatakarékos.
A mostani helyzetben ha a lakás elavult, az sok esetben magas rezsivel jár együtt, így nehezebben kiadható lesz. A panellakások például az elmúlt hetekben felértékelődtek az albérletpiacon, ennek oka, hogy a távfűtéses lakásokra nem vonatkoznak a gázfogyasztást is érintő új rezsiszabályok. A legkeresettebbek az egyedi és kis fogyasztású lakások lesznek, valamint azok, amelyeknek hosszabb távon is valószínű, hogy gazdaságos marad a fenntartása.
A kaucióra vonatkozó szabályok is változhatnak, a Forbes cikke szerint kétéves csúcson van azoknak a száma, akik kettő helyett három havi díjat kérnek el kauciónak.
A towerbudapest.com oldalán a XI. kerületben, Menyecske utcában egy panelprogramban részt vett ház 4. emeletén, egy 49 nm-es loggiás ingatlant 170 ezer forintért találtunk. A közös költség 10.400 Ft/hó, vízórával felszerelt, távfűtéses.
Forrás: towerbudapest.com/
Mekkora árat szabjak?
Nem biztos, hogy ez az időszak a legmegfelelőbb arra, hogy a tulajdonos irreálisan felverje a kiadás árát. A túl magas elvárások az árat illetően most, hogy a rezsi megemelkedett komoly anyagi veszteséget okozhatnak. A néhány hónap üresen állás által okozott bevételkiesés elkerülhető lenne a legtöbb esetben, a piaci tényezőket figyelembe vevő árazással, amire nem mindenki képes. Tévesen gondolják sokan, hogy ez mindössze azon múlik, hogy megnézik valamilyen ingatlanos oldalon, hogy a környéken a nagyjából hasonló lakásokat milyen áron hirdetik vagy mennyiért adták ki az ismerősök. Aki biztosra szeretne menni, tapasztalt ingatlan szakértőhöz fordul, akinek a sok éves szakmai tapasztalata és a piac átfogó ismerete is rendelkezésére áll ahhoz, hogy az árazást ne vétse el. Ráadásul az ilyen árak mellett, mint a mostaniak az időzítés is fontos, ugyanis a bérlők rendkívül gyorsak, a kedvező bérleti díjú, de jó állapotú, energiatakarékosabb lakásokra gyorsan lecsapnak. Így a kiadók egy jelentős része kénytelen lesz valamilyen kompromisszumot kötni, ha nem tudja szakszerűen meghirdetni az ingatlant.
Nemcsak az árszabásnál akadhat el a tulajdonos. A Magyar Közjegyzői Kamara.a lakáskiadásnak számos más buktatójára hívta fel a figyelmet mind a bérbeadó, mind a bérlő oldaláról. A közjegyzők tapasztalatai szerint például még mindig az internetről letöltött minták alapján készül az ingatlanbérleti szerződések túlnyomó többsége. A gyakran ellentmondó szabályokat, az adott helyzetre nem jellemző kikötéseket és akár jogszerűtlen feltételeket tartalmazó szerződések azonban nem nyújtanak valódi védelmet a feleknek. Sokan a bérleti szerződés elkészítésén szeretnének spórolni, pedig egy-egy ilyen hiba sokba kerülhet, ezért megéri közjegyző vagy ügyvéd segítségét kérni a szerződés elkészítésében.
Mindent összevetve, nincs arról szó, hogy ne találnánk megfelelő albérleteket a fővárosban, csak jelenleg a prioritások megváltoztak és lényeges szempont, hogy mihez képest megfizethető egy lakás bérlése.
