Az idei év erőteljes változásokat hozott a budapesti ingatlanpiacon, mivel a potenciális vevők elsődlegesen az ingatlanok energetikai jellemzői alapján választanak. Többen várnak a vásárlással és lakást bérelnek erre az időszakra. Jelenleg átlagosan 200 ezer forintért lehet lakást bérelni Budapesten. Nézzük, mi várható még a fővárosi lakáspiacon!

A lakáspiaci szakértők megegyeznek abban, hogy rendkívül fordulatos éven van túl a fővárosi ingatlanpiac. Az év eleje jól indult, majd jött a szomszédos háború és nyomában az infláció, amely jelentős mértékű bizonytalanságot szült az ingatlanpiac szereplőiben is, aminek hatására a kereslet valamelyest visszaesett.

Mi várható az árak tekintetében?

Bár az átlagos négyzetméterárak emelkedtek a tavalyi árakhoz képest, ősszel némi megtorpanás volt tapasztalható. 

Budapesten most decemberben 955 ezer forintos átlagos négyzetméterár 18 százalékkal haladta meg az egy évvel korábbit. 

A GKI Gazdaságkutató Zrt. és a Masterplast közös novemberi felmérése szerint az ingatlanosok többsége mind a használt, mind az új építésű lakások árában stagnálásra számít, a használt lakások ára pedig vidéken akár csökkenhet is – írta az MTI. A fővárosi használt lakások csak a válaszadók 19 százaléka szerint drágulnak jövőre, 48 százalék az árak stagnálására, 33 százalék pedig az árak jelképes, 1 százalék körüli mérséklődésére számít.

A 2022-ben megugró lakáshitelkamatok miatt idén egyre inkább felértékelődtek az államilag támogatott hitelkonstrukciók is, amelyek várhatóan kedveznek majd a 2023-as keresletnek is.

A vevők most jó alkupozícióban vásárolhatnak

Számos ingatlanpiaci szakértő prognosztizálta, hogy az ingatlanvásárlók alkupozíciója a következő időszakban várhatóan jelentősen javulni fog. A felerősödött  alkuhelyzetben egyes szegmensekben már akár 10 százalékot is lealkudhatnak az eladási árból. 

Ha kevesebb lesz az érdeklődő vásárló, akkor a lakástulajdonosok is könnyebben dönthetnek amellett, hogy inkább olcsóbban adják el ingatlanjaikat, főként akkor, ha sürgős az értékesítés számukra.

Az ingatlanvásárlók ezért most jelentősen jobb helyzetben vannak, mivel merészebben mondhatnak a meghirdetett összegnél alacsonyabbat, az esetek többségében pedig akár még sikerrel is járnak. 

Mit mutatnak a számok?

A portfolio.hu egyik elemzése szerint az elmúlt két évben soha nem különbözött ennyire egymástól a különféle lakóingatlanok alkuálló-képessége. Míg idén ősszel a panellakások hirdetési áraiból átlagosan 4,2 százalékot sikerült lefaragni, addig a (nem panel) társasháziakéból csupán 3,8 százalékot, viszont a családi házakéból 8,5 százalékot. A változás üteme, sőt iránya is eltérő a megelőző három hónap mutatóihoz képest. Míg a nem paneles lakásoknál minimálisan, 0,1 százalékponttal csökkent az alku lehetősége, addig a paneleknél 0,9 százalékos a családi házaknál pedig 1,7 százalékpontos a növekedés.

Ki jár jól az ártárgyalásokon?

A legtöbb lakásnál a meghirdetett árba legtöbbször már bele van kalkulálva néhány százalék engedmény. A legtöbb lakáseladó sem számít arra, hogy az általuk megjelölt irányárat kifizetik majd alku nélkül.  A ártárgyalásokon általában attól várható a rugalmasság, aki úgy érzi kifut az időből, mert például már megvan a másik lakás, ahová költözne, és ott sürgősen fizetnie kell. Készségesebb lehet az az eladó is, aki három hónapnál hosszabb ideje árulja a lakást, és már lépni szeretne. Az olyan sajnálatos családi problémák, mint a válás, a párok szétköltözése is a vevő malmára hajtja a vizet. Jó alkupartnernek tekinthető az,  aki érzelmileg nem kötődik az ingatlanhoz, mert például már egy ideje kiadta, nem lakott benne, a bérlő pedig elment és a ház vagy lakás üresen áll, de a rezsiszámlát fizetni kell. Nehezebben áll alkura az az ingatlantulajdonos, aki érzelmileg erősen kötődik lakásához vagy házához. Van, akinek nem sürgős az eladás, sőt, a legjobbat szeretné kihozni az árból, s akár éveket is vár arra, hogy azt az árat kapja meg érte, ami alá nem hajlandó menni. Ha egyedi az ingatlan, vagy kevés hozzá hasonló van a piacon vagy a környéken, akkor is nehézkessé válhat az alku. 

Mi változhat?

 Arra viszont figyelni kell, hogy amint a piac magára talál és nagyobb számban visszatérnek a vevők, ez a trend visszafordulhat és a kiemelkedő engedmények időszaka lezárul.

Az aktuális energiaválság  egyfajta forradalmat is hozhat a hazai lakáspiacon. Mostantól ugyanis az ingatlantulajdonosok  jelentős része nem halogatja tovább az épület karbantartását, sőt kifejezetten foglalkoztatja őket, hogy milyen állapotban van az ingatlan, amit bérbe adnak. Egy felújított, korszerűsített drágábban kivehető lakás amellett, hogy jobb életminőséget biztosít, a végén összességében még kedvezőbb is lehet. A bérlők összességében ma már a teljes lakhatási költséget nézik.

Egyre többen bérelnek

Az is szembetűnő változás, hogy míg néhány éve a budapesti kiadó társasházi lakások iránt jóval kisebb volt a kereslet az eladó ingatlanokhoz képest, addig  a jelenlegi lakásárak miatt is érezhetően nagy lett a kereslet a bérlakások iránt. (Az új építésű, kedvező rezsivel fenntartható, modern bérlakások pedig különösen keresettek.) 2020 novemberében 30-40 százalék, 2021 novemberében pedig 45-50 százalék volt a kiadó és eladó lakásokra érkező érdeklődések különbsége. Ez idén őszre teljesen kiegyenlítődött, annak ellenére, hogy az eladó lakások kínálata többszöröse a kiadókénak. Tehát a lakásárak megugrása miatt egyre több fiatal dönt saját ingatlan vásárlása helyett bérlés mellett racionális megfontolásból is. A budapesti lakásbérlők között sok a 35 év alatti. 

 A mostani bizonytalanabb gazdasági helyzet, a lakáshitelek magas kamata miatt még azok is várnak a lakásvásárlással, akiknek költözniük kell a fővárosban, és közülük sokak számára a bérlés jelenti a megoldást erre az átmeneti időszakra. Egyelőre kérdés, hogy mennyire lesz tartós ez a helyzet, a következő időszak ad majd választ, arra, hogy csak Budapestre lesz ez a tendencia jellemző vagy idővel más országrészekben, például az egyetemi városokban is jelentkezik-e ez a folyamat.

A KSH felmérése szerint  Tavaly novemberhez képest azonban 22 százalékkal drágult a lakásbérlés. Novemberi szinten maradtak a lakbérek Budapesten decemberben is, az átlagos fővárosi lakásbérlés jelenleg 200 ezer forint. Az elemzés szerint a kiadó lakások átlagos alapterülete az idei év első tizenegy hónapjában a fővárosban 54 négyzetmétert tett ki. A II. kerület a legdrágább a maga 300 ezer forintos átlagával, utána jön 297 500 forinttal az V. kerület, majd az I. és a VI. kerület 250-250 ezer forinttal. A legolcsóbb kerületek közé tartozott Csepel és Soroksár, mivel a XXI. és XXIII. kerületben átlagosan havi 140 ezer forintért kínálják a kiadó lakóingatlanokat.

Ha bérelni szeretnénk, érdemes tájékozódni arról, hogy az egyes kerületekben milyen árakra számíthatunk, vagy hogy jelenleg milyen események várhatóak a bérleti piacon. Fontos tudnivaló, hogy a négyzetméterre vetített átlagos bérleti díjat több tényező befolyásolja egy adott területen. Az első és legfontosabb szempont, a városközponttól való távolság, amelyet a környéken elérhető közlekedési lehetőségek - elsősorban kötött pályás közlekedési eszközök - követnek, majd a lakás rezsije sem elhanyagolandó szempont. Az adott területen elérhető bérlakások mennyisége, végül a környezet élhetősége is - például van-e zöld terület, park a közelben - lényeges tényezők a kiválasztásban. 

Nézzünk néhány kiadó lakást népszerű lokációkon:

A 3. kerületben egy új liftes panel ház 6. emeletén egy 20 nm-es minigarzon (műteremlakás) bérleti díja 100 ezer forint havonta. A Tower Budapest hirdetése szerint a közös költség 6200 Ft és a rezsi alacsony.

Szintén a 3. kerületben egy jóval tágasabb 3 hálószobás, 2 fürdőszobás, teraszos lakást már 1500 euróért lehet kivenni, rezsi és közösköltség 300 euró lesz. A 2. emeleti, modern bútorokkal berendezett lakás egy új építésű, 5 lakásos társasházban található.

Forrás: eurocenter.hu

 A belváros szívében, az V. kerületben, a Becsi utcában egy 99 négyzetméteres dizájnbútorokkal berendezett lakás, melynek a közös költség + fűtés + víz: 41 434 Ft bérleti díja 545 000 Ft/hó:

Lakáskezelés: komoly könnyítés a bérbeadóknak

Ha szeretnénk kihasználni, hogy a fentiekben felvázolt változások megkönnyítik hasznosításra váró ingatlanunk kiadását, érdemes fontolóra venni egy profi lakáskezelő szolgáltatásainak igénybevételét. Mindenki hallott ismerőseitől legalább egy borzalmas történetet arról, hogy milyen rémálom tud lenni a lakáskiadás körül felmerülő ügyes-bajos dolgok kezelése. A lakás megmutatásától kezdve, a szerződéskötésen át, egészen a bérlővel való kapcsolattartásig számos probléma felmerülhet és ezeket megelőzve jó szolgálatot tehet egy tapasztalt lakáskezelő, aki az összes feladatban segítségünkre lehet. Szükség esetén megmutatja a lakást az érdeklődőknek, előkészíti a szerződést és hosszú távon is igénybe vehetjük a szolgáltatásait, ha például külföldön élünk.

Ha tetszett a posztunk, oszd meg másokkal! Látogass vissza újra!