A budapesti kiadó lakások iránti kereslet jó pár éve felélénkült. 2024-ben az albérletkereső platformok szerint a reálbérek érdemi növekedése esetén két számjegyű lehet a lakbérek emelkedésének mértéke. Mindeközben a a budapesti kiadó lakások piacán folyamatosan szűkülő kínálat tapasztalható, főként, mert kevés új építésű lakást adtak át, így lényegesen visszaesett az adásvételek száma. A bérlők ezért kevesebb lehetőség közül válogathattak, ami azt eredményezte, hogy próbálták követni az áremelkedést.
Mivel a lakástulajdonosoknak havonta jelentős bevételt hoz a kiadás, ezért a 2015-2021 között lezajlott ingatlanpiaci felfutásban megnövekedett Budapesten a kifejezetten a befektetési célú lakásvásárlás. A jelenlegi piaci trendek további hozamnövekedést jeleznek előre ingatlanbérbeadás terén.
Az utóbbi években tapasztalt lakásár-növekedés Budapesten is a lakáskiadók előnyére válik. Az ingatlanok értékének emelkedése növelheti a bérleti díjakat, így a befektetők magasabb hozamokat érhetnek el hosszú távon. A LIVING és az ELTINGA kutatóközpont együttműködéséből született új tanulmány rávilágít a bérlői piac változásaira és a lakástulajdonosok számára elérhető lehetőségekre.
Egyre többen választják a lakásbérlést befektetési célokra
A kutatás szerint a befektetések továbbra is sikeresek lehetnek a jövőben, tekintettel a budapesti kiadó lakások iránti kereslet növekedésére és a bérleti díjak emelkedésére.
Mint említettük az elmúlt két esztendőben dinamikusan emelkedtek a lakások bérleti díjai, ami kedvező helyzetet teremt a befektetőknek. A KSH budapesti lakbérindexe szerint 2020 januárjától 2023 első feléig körülbelül 29 százalékos emelkedés történt. Az átlagos lakbér szintje a fővárosban 2023 első felében 221 ezer forint volt, 2023 decemberében pedig már a fővárosi bérbeadók átlagosan 239 ezer forintért hirdették kiadó ingatlanjukat. A kisebb, energiatakarékosabb lakások magasabb bérleti díj ellenére is vonzóak lehetnek az alacsony rezsiköltségek miatt.
Bár a hazai bérlőknek feltűnt a bérleti díjak növekedése, a külföldi munkavállalók számára viszont kifejezetten olcsó Budapesten bérelni lakást. Ha kitekintünk a nemzetközi ingatlanpiacra, a hazai árakhoz képest nagyságrendekkel magasabb a lakásbérleti díjakkal találkozhatunk az európai nagyvárosokban, főleg tőlünk nyugatabbra.
Sokan keresnek kiadó lakást a fővárosban
Az elmúlt években mind országosan, mind Budapesten jelentősen megnőtt a bérelt lakásokban élők száma.
A fővárosban a piaci áron bérelt lakások aránya folyamatosan növekszik:
- 2010-ben 7,3 százalék volt
- 2015-ben 8 százalék
- 2020-ban pedig már 9,8 százalék.
A jelenlegi lakásárak és bérleti díjak mellett a belvárosban bruttó 4 százalék, a külvárosban 5-6 százalék éves hozammal számolhatnak a bérbeadók.
A Periféria Központ friss kutatása szerint ma a Budapesten élők 19 százaléka lakik albérletben, 10 százalékuk pedig szívességi lakáshasználó., vagyis ők azok, akik általában a szülők vagy más rokonok ingatlanjaiban élnek.
A fiatal korosztály tagjai is egyre inkább hajlandók bérelni, és a rugalmasságot preferálják a saját tulajdon helyett, amire hosszú éveken keresztül kell gyűjteni.
A kamatköltségek emelkedése a lakáskiadás célú befektetők számára új perspektívát nyitott, mivel ez csökkentette a hitelfelvétel iránt érdeklődő vásárlók számát. Ennek eredményeként az eladóknak alkalmazkodniuk kell az alacsonyabb kereslethez, ami árcsökkenést eredményez, kedvezve ezzel a készpénzes vásárlóknak. Az ingatlanpiac jellegzetes ciklikusságának része, hogy 10-12 évente hullámvölgyek következnek be, de hosszú távú perspektívában is nyilvánvaló, hogy az ingatlanok értéke folyamatosan nő az infláció feletti ütemben.
Az adóváltozások is támogatják a lakásbefektetéseket
Július 1-jétől kezdve változnak az adózási szabályok: a hozamok után nemcsak a személyi jövedelemadót kell megfizetni, hanem szociális hozzájárulási adót (szocho) is, kivéve néhány esetet, mint például az állampapírok vagy az ingatlanbefektetési jegyek. Fontos megjegyezni, hogy a lakásbefektetésekből származó hozamokra csak a 15 százalékos személyi jövedelemadót kell kifizetni, így a nettó hozam a magasabb lesz. Ez az adóváltozás előnyösebb feltételeket teremt a lakásbefektetők számára, akik a jövőben kedvezőbb adóterhekre számíthatnak a hozamaik után.
Az ingatlanpiac alkalmazkodik a változó igényekhez. Azok között, akik lakást vásárolnak, egyre többen vannak, akik a hozamokat kívánják növelni bérbeadással, miközben nem kívánják elkötelezni idejüket a lakások kezelésére. A válaszul erre felmerülő igényekre a lakáskezelés szolgáltatást tudják igénybe venni a tulajdonosok.
Mit is nyújt a lakáskezelés?
A lakásbérbeadás és kezelés nem egyszerű feladat, ráadásul rendszeres odafigyelést és sok esetben azonnali készenlétet is igényel, hiszen a lakáskezelés olyan mindennapi tevékenységeket is magában foglal, amelyek biztosítják a lakás folyamatos és fenntartható működését. Ezek közé tartozik például a bérleti díj beszedése, a javítások szervezése, a posta begyűjtése, a számlák fizetése, a mérőórák ellenőrzése és a lakás állagának megőrzése, hibák elhárítása, biztosítási ügyek rendezése. A lakáskezeléssel foglalkozó cégek szolgáltatásai általában tartalmazzák a kapcsolattartást mind a tulajdonosokkal, mind a bérlőkkel amennyiben szükséges több nyelven is. Egy ingatlanbérbeadó cég lakáskezelési szolgáltatását tehát nemcsak azoknak a lakástulajdonosoknak lehet előnyös, akik először vágnak bele az ingatlanuk bérbeadásába, még nincs tapasztalatuk ezen a területen vagy időhiány miatt nem tudnak ezzel foglalkozni, hanem azoknak is, akik esetleg nem beszélik a külföldről érkezők idegen nyelvét.
Mi a helyzet a labérekkel? Mennyi az annyi?
A KSH adatai szerint szeptemberi megtorpanást követően októberben emelkedtek a lakbérek: országosan 0,4, a fővárosban 0,9%-kal az előző hónaphoz képest, ezzel párhuzamosan a reállakbérek országosan 0,5, Budapesten 1,0%-kal nőttek. Az előző év azonos időszakinál országosan és Budapesten egyaránt 13 százalékkal voltak magasabbak az októberi lakbérek. 2023 novemberében nominálisan és reál értelemben is minimális volt a lakbérek emelkedése az előző hónaphoz képest.
Megnéztük egy-két ingatlanos oldalon, hogy milyen árban lehet jelenleg Budapest különböző kerületeiben lakást:
A lakbérekben is hatalmas különbség lehet lakásonként és kerületenként is. Sokat számít az ingatlan állapota, mérete, elhelyezkedése és mint a következő hirdetésekben is láthatjuk, nem elhanyagolható a lakás berendezése és a korszerűsége sem.
A towerbudapest.hu oldalán hirdetik ezt a minimalista berendezésű 20 nm-es garzonlakást 140 ezer forint/hó áron a 6. kerületi Szív utcában:
Hogy mennyit számít a lokáció, azt jól szemlélteti szintén ugyanezen az oldalon talált másik hirdetés. Az előbbitől mindössze 5 négyzetméterrel nagyobb Belgrádi rakparti lakás bérleti díja már 350 ezer forint/hó. Iga az apartman ablakai közvetlenül a Dunára és a szemközti Gellért-hegyre nyílnak:
Az eurocenter.hu oldalon 610 ezer ft/fó áron a VII. kerületben egy Dózsa György utcai felújított ,tökéletes állapotú, 125 négyzetméteres 2 fürdőszobás lakást kínálják kiadásra:
Holcsik Dániel ingatlanszakértő Youtube-csatornáján pedig ezt a Budapest mellett, Nagykovácsiban épült kiadó házat mutatja be azoknak, akik madárcsicsergésre és megnyugtató panorámát csodálva szeretnek reggel kávézni. Utánajártunk és a 260 négyzetméteres luxusapartmanért 1.140.000 forint/hó bérleti díjat kell fizetni.
HA TETSZETT A POSZT? OSZD MEG MÁSOKKAL!
LÁTOGASS VISSZA ÚJRA!
