Több lett az üres, már olcsóbban kivehető jó minőségű lakás. Megkezdődnek az alkudozások is.
A világjárvány következtében több millió ember életében bekövetkező drasztikus változások sok mindenre kihatnak, melyből a lakáskiadás sem maradt ki. Március óta tapasztalható a koronavírus-járvány hatása a bérbeadás területén is. Az egyik legszembetűnőbb jelenség az albérletpiacon a kínálat robbanásszerűen növekedése. A napi.hu szerint országosan 22 százalékkal több a kiadó lakás, Budapesten 12 százalékos a bővülés, a havi 100 ezer alatt kínált fővárosi lakások pedig tripláztak.
A koronavírus-járvány miatti szigorításokkal már márciusban nem várt helyzet állt elő, amikor is a távoktatás miatt sok egyetemista hazautazott, amikor az operatív törzs javaslatára veszélyhelyzetet rendelt el a kormány, amelynek része volt az egyetemek bezárása is. A turizmus pedig, mint ismeretes gyakorlatilag leállt. Ez a helyzet tehát az albérletek piacát is valamelyest átrendezte, annak ellenére, hogy a járvány megjelenése első sorban nem a bérleti vagy a lakáspiacot rengette meg, mégis ezeken a területeken is a közvetett hatások jelentkeztek.
A távoktatás miatt az egyetemisták is távol maradhatnak, de csak egy ideig!
A 22 éves Réka egy borsod megyei kisvárosból költözött a főváros külső kerületében lévő albérletbe 2018 nyarán, amikor megtudta, hogy felvették az egyetemre. A másfél szobás lakást két másik egyetemista lánnyal bérlik, akik szintén vidékről költöztek a fővárosba tanulni. Tanulmányai mellett mindhárman dolgoznak, vagyis a járványig dolgoztak is animátorként egy szállodaláncnál.
"Szüleim havi 20-30 ezer forinttal tudnak támogatni, ami nem kis áldozat részükről, mert minimálbéren dolgoznak és van egy öcsém is, de a fővárosi élethez kevés, ezért rögtön dolgoznom kellett. Nagyon szerencsés voltam, mert az egyik lakótársam beajánlott a szállodába, ahol dolgozott animátori munkára. Nagyon szerettem ezt a munkát, mert simán össze lehetett egyeztetni a tanulással, nagyrészt hétvégenként és iskolai szünetekben kellett menni, bár a vizsgaidőszak így húzós volt, de kibírtam. Hétköznap korrepetálást is tartottam a szomszéd alsós gyereknek és egy szállodában megismerkedtem egy családdal, ahol az ikreket tanítom azóta angolra és időnként fordítást is vállalok a szülők cége számára.
Az egyetemista lány arról is beszámolt, hogy keményen kialakított megélhetési stratégiáját a járvány egyik pillanatról a másikra felülírta:
„A vírus miatt a szállodában márciusban megszűnt a munkám, a szomszéd kisfiú szülei is visszamondták az órákat, mert anyukáját is elbocsájtották, így már neki is lett ideje tanítani őt. Az egyetemi oktatás is átállt online-ra, az ikreket Skype-on tanítom, de ez édeskevés a megélhetésre. Képtelen lettem volna fizetni a lakást és a lakótársaim is így voltak ezzel. Nagyon sajnáltuk volna visszamondani ezt a jó kis albérletet. Jól kijöttünk a tulajjal és egymással is szuperül megvoltunk. Ráadásul egy költözés mindig macerás, költséges, új eszközöket is lehet, hogy kell venni, erre pedig most nem igazán szeretnénk költeni. Végül sikerült beszélni a főbérlővel és belement abba, hogy augusztusig csak a rezsit fizetjük, utána pedig újra átbeszéljük mi legyen, de reménykedünk, hogy visszaáll a gazdaság."
A rövid távú bérbeadók azonnal érezték, hogy baj van!
János egy fiatal párnak adta ki belvárosi befektetés céllal vásárolt lakását, bevallotta, hogy nagyon megijedt, amikor negatív híreket hallott a járvány okozta helyzetről, egyből fel is hívta a bérlőket:
"Meglepetésemre megnyugtattak, hogy teljesen rendben van a helyzetük. A bérlőm párja lengyel, aki hazautazott szüleihez a karantén előtt, de nem tervezik felmondani a bérlést. Mindkettőjüknek stabil a jövedelme, otthonról home office-ban dolgoznak egy multinál, és ha lecseng a járvány, akkor a bérlőm párja is visszatér”- ismerteti a lakástulajdonos, majd így folytatja:
„Most úgy látszik, nem történt baj, de tanácsolták, és fontolgatom, hogy érdemes lenne a lakásbérleti szerződést kiegészíteni majd a vis maior helyzetek kezelésére vonatkozó szabályokkal vagy lakáskezelő segítségét kérni. Vannak barátaim viszont, akik rövidtávon adták ki a lakásaikat külföldieknek, na, ők tényleg óriási bajban vannak."
A fővárosi bérleti piacon néhány éve robbant be a rövid távú – tehát elsősorban turistákra, külföldiekre specializálódott – Airbnb, Booking.com, amelyek lehetővé tette, hogy a lakástulajdonosok jó pénzt csináljanak igényesen berendezett belvárosi ingatlanjaikból. A cégeket több országban is kritizálták, mivel egyrészt a viszonylag nyugodt környékek egyszeriben zajosak lettek a bulizó külföldi fiataloktól, másrészt megjelenésük drasztikusan befolyásolta a bérleti díjak emelkedését, főként a frekventáltabb helyeken. Egyes nyugat-európai nagyvárosokban, például Párizsban vagy Londonban egyes Airbnb-szállások díjai már a szállodai szobák árait is felülmúlták. Mint ahogy már korábbi posztunkban is írtunk róla, a nemzetközi turizmus leállásával viszont ezek a típusú rövid távú lakáskiadások szinte megszűntek, így nem kevés "Airbnb-re" specializálódott tulajdonos úgy döntött inkább átáll a biztosabb, hosszú távú kiadásra. Ez pedig azzal járt, hogy számos jó minőségű, belvárosi lakás árasztotta el a bérleti piac kínálati oldalát, ráadásul sok esetben a kényszer miatt a piacon lévőknél olcsóbban is kínálják ezeket.
Egy új jelenség is terjed!
Nemcsak a cikkben Réka által említett szállodát érintette rosszul a járvány, hanem még soha nem volt ilyen helyzetben a világ turizmusa, mint most a pandémia miatt. Rengeteg szálloda zárt be vagy kereste a megoldást, mit kezdjen a munkavállalóival, hogyan oldja meg a fenntartást. Így történhetett meg, hogy egyes hotelek, panziók profilt váltva beléptek az ingatlan piacra. Előző bejegyzésünkben már bemutattuk Stories Hotelből átalakított Sqtories Offices, ahol nem kiadó szobákat, hanem szolgáltatott irodákat alakítottak ki a butikhotelben. Nemcsak a Stories, hanem más szállodák is kénytelene voltak váltani és belépni az albérlet- vagy az irodapiacra. Többen elkezdték közép- és hosszú távú kiadásra hirdetni a szobáikat, hogy ezzel is mérsékeljék a bevételkiesést. A garzonlakás jellegű apartmanokkal rendelkező szállodák tudtak szerencsét próbálni, ahol a szobához vagy szobákhoz konyha és fürdőszoba is tartozik. Fontos azonban tudni, hogy a fővárosi szállodák többsége nem ilyen. Emellett mivel az üzlethelyiségekre is visszaesett az érdeklődés, sokan lakássá alakították ilyen célú ingatlanjaikat.
Április elején újra megjelentek az érdeklődők
Pavelka Zsolt, a Tower Ingatlan Kft. bérbeadási vezetője szerint a piac jelenleg úgy néz ki, hogy a bérleti oldalon erős bezuhanás történt az árazásban. A szakképzett ingatlanközvetítő és értékbecslő ennek legfőbb okát abban látja, hogy nagyon nagy mennyiségű lakás érkezett a hosszú távú piacra a rövid távú, turisztikai területről:
"Amikor erről beszélünk, akkor ezres nagyságrendről beszélünk. Ennek értelemszerűen óriási kínálatbővítő hatása volt, ami jelentős árzuhanást eredményezett. Ennek másik összetevője, hogy sok külföldi kereső nem tudott jönni az országba, vagy elnapolta költözési szándékát a bizonytalanabb gazdasági helyzet miatt. Így a kínálatbővülés mellé keresletcsökkenés is társult.”
Holcsik Dániel, a kiadó luxusházakkal és lakásokkal foglalkozó Eurocenter Ingatlaniroda bérbeadási vezetője is a turizmus visszaesését, leállását tartja az ingatlan piacra gyakorolt legközvetlenebb hatásnak:
„Mivel a rövid távú lakáskiadás drámai mértékben megcsappant, ezek az ingatlanok a hosszú távú bérleti piacon jelentek meg. Személyes és kollégáim tapasztalatai alapján, a belvárosi részeken kb. 20-30%-os áresés látható, míg az ebből a szempontból kevésbé érintett budai oldalon inkább 10-20% visszaesés tapasztalható.”
A bérbeadási vezető úgy napi praxisában a kertkapcsolatos vagy teraszos lakásos iránt megnövekedett az érdeklődést tapasztalt ebben az időszakban, ugyanakkor úgy látja az abszolút luxus szegmensben most nem érezhető visszaesés:
„Itt sokszor az is szerepet játszik, hogy a bérbeadók nem akarják bármi áron és bárkinek odaadni az ingatlant, már csak presztízs miatt sem” – hangsúlyozza a szakember.
Hallgasd meg a szakembert ezen a Podcasten!
Ezt a gyönyörű örökpanorámás luxuslakást a Budapest Ingatlan Info oldalon találtuk a bérbeadott lakások között.
Pavelka Zsolt szerint ezek azonban helyreállási szempontból, április közepétől kezdődően javuló tendenciát mutatnak:
„Ez még mindig egy csendesebb és alacsonyabb bérleti díjakkal működő piacot jelent, de ma már van mozgás ezen a területen. Vannak bérlők, és vannak jó termékek a lakások között is. A következő néhány hónapban várható, hogy a nagy kínálati oldal csökkenni fog, és a határok újra nyitásával jelentős ügyfélkör érkezik az országba, diákok és munkavállalók egyaránt. Emiatt a kereslet is jelentősen fog növekedni. Ez összességében a nyár végére, ősz elejére a korábbi tendenciák 90-95%-os helyreállását fogja eredményezni várakozásaink szerint. Az árak ismét növekedni fognak, még ha nem is egyből a korábbi szintre.” Az iroda oldalán hasznos tippekkel is segítik a bérbeadókat.
Ezek közül néhány:
Hogyan határozzuk meg reálisan a bérleti díjat?
A fennálló helyzet miatt a váláság előtt megszokott árazási stratégiák biztos, hogy nem működnek. Egy tapasztalt ingatlanos bevonásának természetesen költsége van, de kifizetődik, mivel így nem esünk el több havi bevételtől. Fel kell rá készülni, hogy a korábbi piaci árakhoz képest akár 10-40 százalékkal alacsonyabb bérleti díjakra számíthatunk - lakástól és szituációtól függően. Az időnyomás alatt levő tulajdonosoknak a gyors bérbeadás ára most komolyabb engedmény lehet.
Hogyan hirdessünk?
Most mindent be kell vetni! Nem biztos, hogy elég a kép, készítsünk videót, vagy interaktív 3D-s lakássétát! Ha a hirdetésünk már tökéletes, akkor jöhetnek az alternatív felületek! Egy ingatlaniroda rendelkezik exkluzív ügyfélkörrel, hírlevél feliratkozókkal, online követőkkel, akik számára proaktívan is tudja ajánlani a lakásunkat.
Kitől kérhetünk segítséget?
Ha megvan a bérlő, az még csak félsiker, mert sok a feladat még csak most kezdődik! Egyre többen veszik igénybe lakáskezelő segítségét, aki a bérleti megállapodás létrejötte után is intézi az ingatlan ügyeit a bérleti időszak folyamán.
Miben is segít pontosan?
- megköti a szerződést
- intézi a közjegyzőt
- felveszi a jegyzőkönyvet lakásátadáskor
- intézi a rezsit
- tartja a kapcsolatot a közös képviselővel
- fogadja bérlő megkereséseit
- begyűjti a bérleti díjat
- karbantartási igény felmerülésekor, van megbízható alvállalkozójuk, aki akár a válság közben is kimegy megcsinálni egy csőtörést
- számtalan komplikált szituációban közvetít tulajdonosok és bérlők között tapasztalataira alapozva.
Egy ilyen bizonytalan szituációban, mint a jelenlegi, nagy biztonságot adhat egy tapasztalattal rendelkező tanácsadó szakember a háttérben. Már a bérbeadás folyamatát is gyorsíthatja, ha lakásunk egy kezelő cég adatbázisában van, akik kiemelt helyen kezelik az ilyen lakások bérbeadását.
Kiadó szoba 76 ezer Ft/hótól egy közös használatú apartmanban a 7. kerületi Király utcában
