A hibrid munkavégzés lehetősége immár megkerülhetetlen, így vált a különleges irodai környezet kialakítása a munkavállalók megtartásának egyik legjobb módjává.

Az elmúlt két évben  az irodapiac szereplőit folyamatos vizsgálódásra, átgondolásra és reflexióra ösztönözte. Bár többen elkezdték megkérdőjelezni az irodai jelenléti munkavégzést, azonban hamar kiderült, továbbra is szükség van irodákra, még ha magát az irodaátalakítás és az átgondolt irodabérlés, valamint a bérlőképviselet létjogosultságát nem lehet vitatni.

Visszavágyunk az irodába?

A Real Estate Intelligence Report 2022 című kiadvány szerint az otthoni és a hibrid munkavégzés térhódítása mellett is jelentős maradt az irodaházak iránti kereslet. A lebonyolított tranzakciók mintegy 57 százalékában irodaházak cseréltek gazdát, amely csupán 3 százalékos csökkenés az előző évhez képest. Más kutatások rámutattak, hogy a home office - bár sok esetben és sokaknak lehet megoldás -  nem elégíti ki a társas szükségleteiket, ezért számos cégnél jelenleg a kiegyensúlyozott otthoni és irodai munkavégzési arányra törekednek, amihez célirányos fejlesztésekre van szükség.

Míg 2020 tavaszán az irodai dolgozók közel fele tartotta magát otthonról produktívabbnak, ez mára már 37%-ra csökkent. A hibrid munka lett a legideálisabb munkaforma számos vállalatnál, például a Vodafone-nál:  "A hibrid munkarendnek a munkavállaló áll a középpontjában – ő dönti el, hogy távolról vagy az irodából kíván munkaidejének nagy részében dolgozni, és a munkaidejét is rugalmasan alakíthatja. Ez a keretrendszer arra is lehetőséget biztosít munkatársaink számára, hogy munkaidejüket családjuk időbeosztásával hangolják össze." -  nyilatkozta a HRportal.hu-nak Tóth Zsuzsanna, a Vodafone Magyarország HR vezérigazgató-helyettese. "A rugalmas munkaórák és a home office lehetősége a pandémia alatt is fontos volt, de a visszajelzések alapján most is sokat segít a szülőknek, ha például egy tavaszi szünet vagy egy betegség esetén otthon tudnak maradni a gyerekkel. Az pedig, hogy reggel van idejük kényelmesen, nem kapkodva bevinni a gyerekeket az óvodába, iskolába, hogy el tudnak menni az edzésekre és hogy a nyaralás alatt nem csöng a telefonjuk, hanem ilyenkor tényleg minőségi időt tudnak tölteni a családdal, véleményem szerint elengedhetetlen a feltöltődéshez, ráadásul a gyerekeknek is nagyon sokat jelent"- tette hozzá a HR-vezető.

Energiaárak - költözés - fenntartás

A jelenlegi alapanyag- és energiaárak mellett meglehetősen bizonytalan, hogy mennyi iroda is fog épülni a következő években. Az irodabérlők is alaposabban megfontolják, hogyan tudják fizetni  elszálló energiaárak következtében megnövekedett költségeket. Ugyanakkor a portofio.hu  friss ingatlanpiaci elemzéséből kiderül, hogy egy cég büdzséjéből ez csak egy viszonylak kis terhet képvisel. Például egy adott cégnél korábban az 5-15-150 szabállyal számoltak, ami annyit tesz, hogy a cégek átlagosan 5 eurót fordítanak négyzetméterenként az épületüzemeltetésre, 15-öt a bérleti díjra és 150 eurót az emberi tőkére, munkaerőre - igaz, ezek a számok ma már inkább a 7-17-170 felé tendálnak.

Fenntarthatóság, mint fontos szempont

 Az elmúlt időszakban a fenntarthatóság az ingatlanpiacra is begyűrűzött: a környezeti, társadalmi és vállalatirányítási szempontok évről évre egyre nagyobb szerepet játszanak az ingatlanbefektetők és az irodabérlők döntéseiben is. Fontos cél lett az alacsonyabb szén-dioxid-kibocsátás elérése, az energiahatékonyság növelése, az irodabérlők számára megfelelő munkakörnyezet biztosítása, éppen ezért már nem is kérdés, hogy új irodafejlesztés esetén szükséges-e valamilyen zöld minősítés, sokkal inkább az, hogy a fenntartható működés hogyan tud az ingatlan teljes életciklusa alatt megjelenni.

Milyen megoldásokat alkalmaznak a zöld irodákban? Például számos helyen az újrahasznosítás jegyében már az esővízre és a hulladékfeldolgozásra is kiemelkedő figyelmet fordítottak. Létezik már olyan irodai esővízgyűjtő rendszer, mely képes a csapadék 100%-át újra felhasználni, ami hatalmas megtakarítás. Ezen felül a szelektív hulladékgyűjtés is kiemelkedő hangsúlyt kap az új, környezettudatos irodákban: egy üveg újrahasznosításával akár 30 perc számítógépes- és 20 perc televíziós időre elegendő áramot takaríthatnak meg a munkavállalók.
A széndioxid- kibocsátás csökkentése érdekében pedig van ahol már minőségi LED világítást is kialakítanak az  épületben. A LED izzók élettartama várhatóan 50 000 óra, míg egy átlagos izzó élettartama mindössze ezer óra körül van. A fertőzések ellen a légkezelőkben beépített UV szűrők védenek, a kéthéjú homlokzatot pedig mind az akusztika, mind a hűtés-fűtés energiatakarékossága szempontjából alkalmaznak. A nagy ablakfelületek estén   tudományosan bizonyított, hogy a természetes fényben végzett munka akár 46 perccel növelheti az éjszakai alvásidőt.

A fenntarthatóság jegyében egyre többen részesítik előnyben az azonnal foglalható szolgáltatott irodákat. A más néven instant irodaként népszerűvé vált konstrukció előnye, hogy az iroda bérlése nem igényel hosszú távú elköteleződést, hiszen akár egy hónapra is igénybe vehető, másrészt a bérelni kívánt terület lehet akár csak egy kis irodahelyiség, vagy néhány munkaállomás is.

Képen a Millenáris Irodaház Avantgarde. Forrás: ujiroda.hu

Még mindig kevesen fordulnak bérlőképviselethez, pedig sokat nyernének

A 2020-as járvány utáni kilábalással együtt lassú növekedést tapasztaltak az új irodai épületek átadása terén, jelenleg még 300 000 - 400 000 négyzetméternyi irodai épület, amelyek előreláthatóan  2023-ban, 2024-ben kerülhetnek átadásra. Az átadások időpontját azonban számos tényező befolyásolja, például az is, hogy ma már sokkal drágább lett az építkezés, a finanszírozás, a költözés és az üzemeltetés is.

Míg a pandémia előtti években a jelentős keresletnövekedés mellett a bérleti díjak nem igazán növekedtek, addig az utóbbi időkben egyértelműen emelkedő trendet lehetett  tapasztalni a budapesti irodapiacon. Az átlagos ’A’ kategóriás bérleti díjak ma Budapesten 14-17 euró/m2/hó körül mozognak, míg a prémium kategóriás épületek bérleti díja 24,5 euró/m2/hó főként a belvárosi lokációk esetében.

"Az irodakeresés és a bérleti megállapodások során döntőnek bizonyul, hogy a cégvezetők többsége vagy a vállalatok irodaköltöztetéssel megbízott munkatársai nem rendelkeznek naprakész és széleskörű irodapiaci ismeretekkel. Ennél is kevésbé rendelkeznek olyan ingatlanpiaci kapcsolatokkal, amelyek nélkülözhetetlenek egy jó bérlői pozíció eléréséhez és megtartásához."- olvasható a Tower Commercial Leasing -TCL Csoport közleményében, amely 2007 óta partnere a Budapesten irodát kereső illetve üzemeltető magyar és nemzetközi vállalatoknak. Az energiaárak növekedése, az infláció várhatóan előrelátóbb szemléletre kényszeríti a tulajdonosokat, hiszen sokat spórolhatnak hosszú távon, amennyiben professzionális ingatlan-tanácsadók segítségét veszik igénybe, és így végre nem a bérbeadónak előnyös, a bérlőnek viszont hátrányos feltételekkel jutnak irodához a cégek.

Tetszett a bejegyzés? Oszd meg másokkal is, és látogass vissza újra!

Olvasd el korábbi cikkeinket is!